Fethiye Tapu Avukatı

Köse Hukuk Bürosu’nun faaliyet gösterdiği alanlardan biri tapu ve taşınmaz hukukudur; tapu sicilinden doğan uyuşmazlıklar, paylı mülkiyet, miras yoluyla intikal ve kat karşılığı inşaat sözleşmeleri bu alanın içindedir. Bu sayfa, Fethiye ve Muğla’da taşınmaz alan, satan ya da tapu kaydında bir sorunla karşılaşan kişilerin sorularını bir arada yanıtlıyor: devir öncesinde neyin incelendiğini, hangi işin tapu müdürlüğünde hangisinin mahkemede çözüldüğünü ve bölgeye özgü kısıtların nereden kaynaklandığını.

Aşağıdaki açıklamalar genel bilgilendirme amaçlıdır; her taşınmazın tapu kaydı, imar durumu ve geçmişi kendine özgüdür. Mevzuata atıf yapılan bölümler tarih damgası taşır; hüküm değiştiğinde ilgili bölüm yeniden düzenlenir ve tarih güncellenir.

Bu sayfa kimin için hazırlandı?

Tapu ve taşınmaz konusunda sık sorulan sorular birkaç tipik durumda toplanıyor. Bu beş durumun ortak noktası, sorunun çoğu zaman kaydın kendisinde değil, arkasındaki idari ve fiilî durumda bulunmasıdır.

• Satın alma öncesindesiniz. Sözleşme imzalamadan önce tapu kaydının, şerhlerin ve imar durumunun incelenmesini istiyorsunuz.
• Tapunuz iptal edildi ya da hakkınızda dava açıldı. Kadastro, orman sınırlandırması veya kıyı kenar çizgisi kaynaklı bir işlemle karşılaştınız.
• Hisseli bir taşınmazınız var. Paydaşlar arasında kullanım ya da satış konusunda anlaşma sağlanamıyor.
• Miras yoluyla taşınmaz intikal etti. Tescilin nasıl yapılacağını ve paylaşmanın hangi yolla sonuçlanacağını merak ediyorsunuz.
• Yurt dışındasınız. İşlemi vekâletname ile yürütmek istiyorsunuz.

Tapu ve taşınmaz hukukunda hangi konularda çalışıyoruz?

Aşağıdaki başlıklar büronun taşınmaz hukuku alanındaki çalışma konularını gösterir; sıralama öncelik anlamına gelmez.

Bu başlıklar aynı kayıt üzerinde kesişebilir. Miras yoluyla gelen hisseli bir arsa aynı anda hem intikal, hem ortaklığın giderilmesi, hem de imar durumu sorusu doğurur; bu nedenle inceleme tek bir işlemle değil, kaydın bütünüyle başlar. Bütünün pratik özeti için satın alma öncesi tapu kontrol listesi.

Konuların bir kısmı mahkemeye gitmeden çözülür. Kayıttaki maddi hata, isim ve soyadı yanlışlığı ya da yüzölçümü uyuşmazlığı gibi durumlar öncelikle tapu müdürlüğüne yapılacak idari başvuruyla ele alınır; mülkiyetin kime ait olduğu tartışmalı hâle geldiğinde ise yol dava yoludur. Hangi işin hangi kapıdan geçtiğini baştan ayırmak, izlenecek usulü ve gereken belgeleri belirler.

Tapu devrinde avukatla temsil zorunlu mu?

Peki kamuoyundaki “tapuda avukat zorunluluğu” algısı nereden geliyor? Kaynağı, Adalet Bakanı Akın Gürlek’in 3 Mart 2026 tarihli açıklamasıdır. Bakan, tapuda belirli bir tutarı geçen işlemlerde avukatla temsil zorunluluğu getirmeyi istediklerini, bunu Meclis’in de aynı yönde irade göstermesi şartına bağlayarak ifade etmiştir. Bu, bir yasa önerisi aşamasıdır.

Kamuoyunda 12. Yargı Paketi olarak bilinen düzenleme ise 7589 sayılı Kanun olarak yasalaşmış ve 31 Temmuz 2026 tarihli 33326 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmıştır. Anılan Kanun on üç kanunda değişiklik yapmış; bu on üç kanun arasında 1136 sayılı Avukatlık Kanunu ve 2644 sayılı Tapu Kanunu yer almamıştır. Düzenleme nihai metne girmemiştir.

Sık karıştırılan bir konuyu da ayırmak gerekir: 1136 sayılı Avukatlık Kanunu m.35 uyarınca belirli anonim şirketlerin ve yapı kooperatiflerinin sözleşmeli avukat bulundurma yükümlülüğü vardır. Bu, tapu masasındaki devir işlemiyle ilgili değildir ve gerçek kişilerin alım satımını kapsamaz.

Bu bölüm 29.09.2026 tarihinde güncellenmiştir. Yasama sürecinde bir değişiklik olduğunda bölüm yeniden düzenlenecektir.

Tapu devri öncesinde neler kontrol edilir?

Devir öncesi inceleme, işlem tamamlandıktan sonra çıkabilecek uyuşmazlıkların büyük kısmını önceden görünür kılar. Aşağıdakiler, kütük ve idare kayıtları üzerinden bakılan asgari başlıklardır.

• Malik ve hisse durumu. Kütükteki malik ile satıcının aynı kişi olup olmadığı, pay oranları ve diğer paydaşların önalım hakkı.
• Şerhler, beyanlar ve irtifaklar. Haciz, ipotek, aile konutu şerhi, satış vaadi şerhi, kira şerhi, geçit ve kaynak irtifakları. Ayrıntı için tapu kaydındaki şerh ve beyanların incelenmesi.
• İmar durumu ve yapı kullanma izni. Parselin imar planındaki fonksiyonu, yapılaşma koşulları, iskân belgesi ve kat mülkiyetine geçilip geçilmediği.
• Kadastral sınır ve aplikasyon. Zeminde kullanılan alan ile kütükteki sınırların örtüşüp örtüşmediği; taşkın yapı ihtimali. Kırsal parsellerde ölçü ile fiilî kullanım farkı yaygın bir uyuşmazlık kaynağıdır.
• Koruma ve kısıt statüleri. Sit alanı, kıyı kenar çizgisi, orman sınırı ve özel statülü alan kayıtları.
• Riskli yapı kaydı. Yapı hakkında riskli yapı tespiti bulunup bulunmadığı ve sürecin hangi aşamada olduğu.
• Beyan edilen devir bedeli. Tapuda gösterilen bedelin gerçek devir bedelini yansıtması hem vergisel hem de ispat bakımından sonuç doğurur; ayrıntı için tapuda beyan edilen bedel ile gerçek devir bedeli arasındaki fark.

Son kalem 2026’da ayrıca önem kazandı. 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’na 7566 sayılı Kanun (Resmî Gazete 19.12.2025, sayı 33112) ile eklenen geçici madde 23 uyarınca, 2026 yılı bina ve arazi vergi değerleri 2025 değerinin iki kat fazlasını, yani toplamda üç katını geçemez. Bu tavan, 492 sayılı Harçlar Kanunu’na bağlı 4 sayılı tarifeye göre alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20 alınan tapu harcının asgari matrahını sınırlar. Oran değişmemiştir; değişen, matrahın alt sınırıdır.

Bu kalemlerin bir kısmı tapu kütüğünden, bir kısmı belediye ve kadastro kayıtlarından, bir kısmı da koruma kuruluna ait belgelerden okunur. Tapu kaydı ve üzerindeki takyidatlar herkese açık değildir; kaydı malik, malikin yetkilendirdiği vekil ya da hukuki yararını belgeleyen kişi görebilir. Uygulamada alıcı, satıcının Web Tapu üzerinden vereceği yetkiyle kaydı inceler. Satıcının buna izin vermemesi tek başına bir sonuç doğurmaz, ancak dikkatle karşılanması gereken bir işarettir. Devir sırasında izlenen adımlar için tapu devri işlemlerinin adım adım işleyişi.

Ödemenin ne zaman ve nasıl yapılacağı da önceden yazılı hâle getirilir. Devir ile ödeme aynı anda gerçekleşmiyorsa tarafların hangi güvenceye dayandığı sözleşmede yer almalıdır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün Tapuda Güvenli Ödeme Sistemi bu amaçla kullanılabilen bir yoldur; sistemin kapsamı mevzuatta değişebildiğinden işlem tarihindeki durum ayrıca kontrol edilmelidir.

Son olarak, 22 Mayıs 2026’da yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun (Resmî Gazete 22.05.2026, sayı 33261) ile 2644 sayılı Tapu Kanunu’na Ek Madde 4 eklenmiştir: konut finansmanı ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince düzenlenen değerleme raporları, bu raporları düzenletten banka ve finans kuruluşlarınca, düzenlendiği tarihte Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne elektronik ortamda ve bedelsiz gönderilir. Bu bir veri aktarım yükümlülüğüdür; taşınmaz alan ya da satan kişiye yeni bir belge veya başvuru yükü getirmez.

Fethiye ve Muğla’da hangi sorunlarla sık karşılaşılıyor?

Fethiye ve çevresindeki taşınmazlar, ülke genelinde her yerde karşılaşılmayan bir kısıt yoğunluğuna sahiptir: kıyı şeridi, koruma alanları, orman sınırları ve turizm amaçlı planlar aynı parselde üst üste binebilir.

Süreç nasıl ilerler?

Taşınmaz dosyalarında izlenen yol, işin türüne göre değişmekle birlikte dört ana aşamada ilerler.

1. Görüşme ve belge toplama. Ada-parsel bilgisi, tapu kayıt örneği, varsa sözleşmeler, ödeme belgeleri ve yazışmalar bir araya getirilir; uyuşmazlığın hangi hukuki temele oturduğu bu aşamada belirlenir.
2. Kayıt ve kısıt incelemesi. Şerh, beyan ve irtifaklar, imar durumu, koruma statüleri ve varsa derdest dava kayıtları incelenir; sorunun kaynağı çoğunlukla bu aşamada görünür hâle gelir.
3. Yazılı değerlendirme. Seçenekler, her birinin hukuki sonuçları ve izlenebilecek yollar yazılı olarak paylaşılır; dava dışı çözüm yolları da burada değerlendirilir.
4. İşlem ya da dava. Tercih edilen yola göre idari başvuru, sözleşme, arabuluculuk veya dava yoluna gidilir.

Sürecin ne kadar zaman alacağı; mahkemenin iş yüküne, bilirkişi incelemesinin kapsamına ve keşif takvimine bağlıdır. Bu nedenle baştan bir süre taahhüdü verilmez; önceden bilinebilir olan, hangi aşamada ne yapılacağıdır.

Hangi mahkeme görevlidir, hangi davalar arabuluculuğa tabidir?

Yetkili mahkeme. Taşınmazın aynına ilişkin davalar taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür ve bu yetki kesindir (6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.12; Resmî Gazete 04.02.2011, sayı 27836). Fethiye’deki bir taşınmaz için tarafların yerleşim yeri nerede olursa olsun yetkili mahkeme Fethiye’dedir.

Görevli mahkeme. Görev, talebin türüne göre değişir. Tapu iptali ve tescil, önalım ve satış vaadine dayalı tescil taleplerinde asliye hukuk mahkemesi; ortaklığın giderilmesi ile mirasçılık belgesi taleplerinde sulh hukuk mahkemesi görevlidir (6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.2 ve m.4).

Zamanaşımı. Mülkiyet hakkı mutlak bir haktır ve kural olarak zamanaşımına uğramaz. Buna karşılık kazandırıcı zamanaşımıyla mülkiyet kazanımı, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (Resmî Gazete 08.12.2001, sayı 24607) m.712 hükmünde tapulu taşınmazlar için on yıl, m.713 hükmünde tapusuz taşınmazlar için yirmi yıl olarak düzenlenmiştir. Her iki hâlde de sürenin yanı sıra ayrıca aranan koşullar vardır.

Dava şartı arabuluculuk. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B, 7445 sayılı Kanun m.37 ile eklenmiş (Resmî Gazete 05.04.2023, sayı 32154) ve 01.09.2023’te yürürlüğe girmiştir. Kapsam dört bentle sınırlıdır: kira ilişkisinden kaynaklananlar (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç), taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklananlar ve komşu hakkından doğanlar. Tapu iptali ve tescil davası bu sayımda yer almaz; sebebi ayni hakların arabuluculuğa elverişsizliği değil, sayımın sınırlı olmasıdır. Bu talep ortaklığın giderilmesiyle birlikte ileri sürüldüğünde uygulama asli talebe göre değerlendirme yaptığından, baştan kesin bir sonuç söylenemez.

Asgari belgeler. Bu tür dosyalarda genellikle şunlar aranır: tapu kayıt örneği ve ada-parsel bilgisi, kimlik, mirasa dayalı taleplerde mirasçılık belgesi, varsa sözleşme ve ekleri, ödeme belgeleri, yazışma ve ihtarnameler ile vekâletname.

Sık sorulan sorular

İletişim

Köse Hukuk Bürosu · Av. Şükrü Köse · Muğla Barosu

Yasal uyarı