یکی از زمینه‌هایی که دفتر وکالت Köse Hukuk Bürosu در آن فعالیت میکند، حقوق سند مالکیت و املاک غیرمنقول است؛ اختلافات ناشی از ثبت اسناد و املاک، مالکیت مشاع، انتقال از راه ارث و قراردادهای ساخت در ازای واحد در این زمینه جای میگیرند. این صفحه پرسش‌های کسانی را که در فتحیه (Fethiye) و موغلا (Muğla) ملک می‌خرند، می‌فروشند یا با مشکلی در سند مالکیت روبه‌رو شده‌اند، یک‌جا پاسخ می‌دهد: اینکه پیش از انتقال چه چیزی بررسی میشود، کدام کار در اداره ثبت اسناد و املاک و کدام‌یک در دادگاه حل میشود و محدودیتهای ویژه این منطقه از کجا ناشی می‌شوند.
توضیحات زیر جنبه اطلاع‌رسانی عمومی دارد؛ سند مالکیت، وضعیت طرح تفصیلی شهری و پیشینه هر ملک ویژه خود آن است. بخش‌هایی که به مقررات ارجاع می‌دهند تاریخ‌خورده‌اند؛ هرگاه حکمی تغییر کند، بخش مربوط بازنویسی و تاریخ آن به‌روز میشود.
این صفحه برای چه کسانی تهیه شده است؟
پرسش‌های پرتکرار درباره سند مالکیت و ملک در چند وضعیت نوعی گرد می‌آیند. وجه مشترک این پنج وضعیت آن است که مشکل بیشتر اوقات نه در خودِ ثبت، بلکه در وضعیت اداری و واقعیِ پشت آن نهفته است.
- پیش از خرید هستید. می‌خواهید پیش از امضای قرارداد، ثبت سند مالکیت، محدودیتهای ثبتی و وضعیت طرح تفصیلی شهری بررسی شود.
- سند مالکیت شما ابطال شده یا علیه شما دعوایی اقامه شده است. با اقدامی ناشی از کاداستر، تحدید حدود جنگل یا خط ساحلی روبه‌رو شده‌اید.
- ملکی مشاع دارید. میان شرکا درباره استفاده یا فروش توافقی حاصل نمیشود.
- ملکی از راه ارث به شما منتقل شده است. می‌خواهید بدانید ثبت چگونه انجام میشود و تقسیم از چه راهی به نتیجه می‌رسد.
- خارج از کشور هستید. می‌خواهید کار را با وکالت‌نامه پیش ببرید.
در حقوق سند مالکیت و املاک در چه موضوعاتی کار می‌کنیم؟
عنوان‌های زیر موضوعات کاری دفتر در حوزه حقوق املاک را نشان می‌دهد؛ ترتیب آن‌ها به معنای اولویت نیست.
ابطال سند مالکیت و ثبت
ثبت ناروا، صوری بودن معامله مورث (muris muvazaası)، سوءاستفاده از وکالت، اعتراض به تعیین حدود کاداستر و ادعاهای مبتنی بر قرارداد امانی.
افراز و تقسیم مالکیت مشاع
به نتیجه رساندن تقسیم بهصورت عینی یا از راه فروش؛ تعیین تعلق اعیانی. برای جزئیات: روند تقسیم و افراز مالکیت در املاک مشاع.
حق شفعه (önalım)
حقی که در صورت فروش سهم یک شریک به شخص ثالث، دیگر شرکا میتوانند از راه دعوا اعمال کنند و مهلت‌های آن.
تعهد به فروش ملک
درج قرارداد تنظیم‌شده در دفتر اسناد رسمی در دفتر ثبت املاک و اثر این درج نسبت به اشخاص ثالث.
انتقال و تقسیم از راه ارث
گواهی حصر وراثت، ثبت انتقال ارث و تقسیم ماترک.
قراردادهای ساخت در ازای واحد
انعقاد قرارداد، آثار بطلان و فسخ، انتقال قدرالسهم زمین؛ برای جزئیات: وضعیت سند مالکیت در فسخ قرارداد.
رژیم‌های حفاظت و محدودیت
اثر محدودیتهای ناشی از منطقه حفاظتشده، خط ساحلی و کاداستر جنگل بر ثبت سند مالکیت و بر عمل انتقال.
تملک ملک از سوی اتباع خارجی
استعلام منطقه ممنوعه نظامی، کارهایی که با وکالت‌نامه از راه دور پیش می‌رود و ثبت پس از انتقال.
این عنوان‌ها میتوانند روی یک ثبت واحد با هم تلاقی کنند. یک قطعه زمین مشاع که از راه ارث رسیده است، هم‌زمان پرسش انتقال ارث، افراز مالکیت و وضعیت طرح تفصیلی شهری را پدید می‌آورد؛ به همین سبب بررسی نه با یک عمل واحد، بلکه با تمامیت ثبت آغاز میشود. برای خلاصه عملی این مجموعه: سیاهه بررسی سند مالکیت پیش از خرید.
بخشی از این موضوعات بدون مراجعه به دادگاه حل میشود. مواردی مانند اشتباه مادی در ثبت، نادرستی نام و نام خانوادگی یا اختلاف در مساحت، نخست با درخواست اداری به اداره ثبت اسناد و املاک رسیدگی میشود؛ اما هرگاه تعلق مالکیت مورد اختلاف قرار گیرد، راه، راه دعواست. جدا کردن اینکه هر کار از کدام درگاه میگذرد، از همان آغاز آیین قابل پیگیری و مدارک لازم را تعیین میکند.
آیا در انتقال سند مالکیت داشتن وکیل الزامی است؟
تا تاریخ 29 سپتامبر 2026، در حقوق ترکیه هیچ حکم لازمالاجرایی وجود ندارد که طرفین را هنگام انتقال ملک در اداره ثبت اسناد و املاک به داشتن وکیل ملزم کند. موارد وکالت اجباری در قانون وکالت شماره 1136 (1136 sayılı Avukatlık Kanunu) انتقال سند مالکیت را در بر نمی‌گیرد؛ قانون ثبت شماره 2644 (2644 sayılı Tapu Kanunu) و آیین‌نامه ثبت اسناد و املاک (Tapu Sicili Tüzüğü) نیز در صورتی که کار از طریق وکیل انجام شود، وکیل دادگستری بودنِ او را شرط نکرده‌اند. هر کس میتواند با وکالت‌نامه تنظیمیِ دفتر اسناد رسمی، با سمت وکیل اقدام کند.
پس تصور موجود در افکار عمومی درباره «الزامی بودن وکیل در ثبت» از کجا می‌آید؟ منشأ آن، اظهارات آکین گورلک (Akın Gürlek)، وزیر دادگستری، در تاریخ 3 مارس 2026 است. وزیر گفته است که می‌خواهند در معاملات ثبتیِ بالاتر از مبلغی معیّن، الزام به داشتن وکیل برقرار شود و این خواسته را به این شرط منوط کرده است که مجلس نیز در همین جهت اراده کند. این، مرحله پیشنهاد قانون است.
تنظیمی که در افکار عمومی با نام «دوازدهمین بسته قضایی» شناخته میشود، بهصورت قانون شماره 7589 به تصویب رسید و در روزنامه رسمی مورخ 31 ژوئیه 2026 به شماره 33326 منتشر شد. این قانون در سیزده قانون تغییر ایجاد کرده است؛ در میان این سیزده قانون، نه قانون وکالت شماره 1136 و نه قانون ثبت شماره 2644 جای نگرفته‌اند. آن تنظیم به متن نهایی راه نیافته است.
موضوعی را که اغلب با هم اشتباه گرفته میشود نیز باید جدا کرد: بر پایه ماده 35 قانون وکالت شماره 1136، برخی شرکت‌های سهامی و تعاونی‌های مسکن مکلف‌اند وکیل قراردادی داشته باشند. این تکلیف به عمل انتقال در باجه ثبت مربوط نیست و خرید و فروش اشخاص حقیقی را در بر نمی‌گیرد.
این بخش در تاریخ 29.09.2026 به‌روزرسانی شده است. هرگاه در روند قانون‌گذاری تغییری رخ دهد، این بخش بازنویسی خواهد شد.
پیش از انتقال سند مالکیت چه چیزهایی بررسی میشود؟
بررسی پیش از انتقال، بخش بزرگی از اختلافاتی را که ممکن است پس از پایان کار پدید آید، از پیش آشکار میکند. موارد زیر، عنوان‌های حداقلی‌اند که از روی دفتر ثبت املاک و سوابق اداری بررسی می‌شوند.
- وضعیت مالک و سهام. اینکه مالک مندرج در دفتر ثبت با فروشنده یک شخص است یا نه، نسبت سهام و حق شفعه دیگر شرکا.
- محدودیتهای ثبتی، اظهارات و حقوق ارتفاقی. توقیف، رهن، محدودیت ثبتیِ مسکن خانوادگی، درج تعهد به فروش، درج اجاره، حق عبور و حق استفاده از منبع آب. برای جزئیات: بررسی محدودیت‌ها و اظهارات مندرج در سند مالکیت.
- وضعیت طرح تفصیلی شهری و گواهی پایان کار. کارکرد قطعه در طرح تفصیلی، شرایط ساختوساز، گواهی پایان کار و اینکه آیا به مالکیت طبقاتی گذر شده است یا نه.
- حدود کاداستری و پیاده‌سازی نقشه. اینکه محدوده مورد استفاده در زمین با حدود مندرج در دفتر ثبت منطبق است یا نه؛ احتمال تجاوز بنا. در قطعات روستایی، تفاوت میان اندازه و استفاده واقعی منشأ رایج اختلاف است.
- وضعیت‌های حفاظتی و محدودکننده. سوابق منطقه حفاظتشده، خط ساحلی، مرز جنگل و مناطق دارای وضعیت ویژه.
- ثبت بنای پرخطر. اینکه درباره بنا تشخیص بنای پرخطر وجود دارد یا نه و روند در چه مرحله‌ای است.
- بهای انتقالِ اظهارشده. انطباق بهای نشان‌داده‌شده در ثبت با بهای واقعی انتقال، هم از نظر مالیاتی و هم از نظر اثبات نتیجه دارد؛ برای جزئیات: تفاوت میان بهای اظهارشده در ثبت و بهای واقعی انتقال.
قلم آخر در سال 2026 اهمیت افزون‌تری یافت. بر پایه ماده موقت 23 که با قانون شماره 7566 (روزنامه رسمی 19.12.2025، شماره 33112) به قانون مالیات املاک شماره 1319 افزوده شد، ارزش‌های مالیاتی ساختمان و زمین در سال 2026 نمیتواند از دو برابرِ بیشتر از ارزش سال 2025، یعنی در مجموع از سه برابر آن، فراتر رود. این سقف، حداقلِ مأخذ عوارض نقل و انتقال را محدود میکند؛ عوارضی که بر پایه تعرفه شماره 4 پیوست قانون عوارض شماره 492 به میزان 20 در هزار، جداگانه از خریدار و از فروشنده دریافت میشود. نرخ تغییر نکرده است؛ آنچه تغییر کرده، حد پایینِ مأخذ است.
بخشی از این اقلام از دفتر ثبت املاک، بخشی از سوابق شهرداری و کاداستر و بخشی از مدارک شورای حفاظت خوانده میشود. سند مالکیت و محدودیتهای ثبتیِ روی آن در دسترس همگان نیست؛ ثبت را مالک، وکیلِ مأذون از سوی مالک، یا کسی که نفع حقوقی خود را مستند کند میتواند ببیند. در عمل، خریدار با اجازه‌ای که فروشنده از طریق سامانه الکترونیک ثبت (Web Tapu) می‌دهد ثبت را بررسی میکند. اجازه ندادن فروشنده بهتنهایی نتیجه‌ای پدید نمی‌آورد، اما نشانه‌ای است که باید با دقت با آن روبه‌رو شد. برای گام‌هایی که هنگام انتقال دنبال میشود: روند گام‌به‌گام انتقال سند مالکیت.
زمان و شیوه پرداخت نیز از پیش بهصورت کتبی تعیین میشود. اگر انتقال و پرداخت هم‌زمان انجام نشود، باید در قرارداد ذکر شود که طرفین به کدام تضمین تکیه می‌کنند. سامانه پرداخت امن در ثبت (TGÖS) متعلق به اداره کل ثبت اسناد و کاداستر، راهی است که میتوان برای این منظور به کار برد؛ چون دامنه این سامانه در مقررات قابل تغییر است، وضعیت آن در تاریخ انجام معامله باید جداگانه بررسی شود.
سرانجام، با قانون شماره 7579 که در 22 مه 2026 لازم‌الاجرا شد (روزنامه رسمی 22.05.2026، شماره 33261)، ماده الحاقی 4 به قانون ثبت شماره 2644 افزوده شد: گزارش‌های ارزیابی که بر پایه مقررات تأمین مالی مسکن و بازار سرمایه تنظیم می‌شوند، از سوی بانک‌ها و مؤسسات مالیِ سفارش‌دهنده این گزارش‌ها، در تاریخ تنظیم بهصورت الکترونیکی و رایگان به اداره کل ثبت اسناد و کاداستر فرستاده می‌شوند. این یک تکلیف انتقال داده است؛ برای کسی که ملک می‌خرد یا می‌فروشد، بار مدرک یا درخواست تازه‌ای پدید نمی‌آورد.
در فتحیه و موغلا با کدام مشکلات بیشتر روبه‌رو می‌شویم؟
املاک فتحیه و پیرامون آن از تراکم محدودیتی برخوردارند که در سراسر کشور همه‌جا دیده نمیشود: نوار ساحلی، مناطق حفاظتشده، مرزهای جنگل و طرحهای با هدف گردشگری میتوانند روی یک قطعه بر هم انباشته شوند.
خط ساحلی چگونه بر ملک اثر می‌گذارد؟
بر پایه قانون سواحل شماره 3621 (3621 sayılı Kıyı Kanunu)، سواحل تحت حاکمیت و تصرف دولت‌اند و نمی‌توانند موضوع مالکیت خصوصی باشند. مناطقی که مشخص شود در سمت دریایِ خط ساحلی قرار گرفته‌اند، حتی اگر در ثبت به نام کسی دیده شوند، میتوانند موضوع ابطال سند مالکیت شوند. در قطعات نزدیک به نوار ساحلی، افزون بر ثبت دفتر املاک، نقشه خط ساحلیِ موجود نزد اداره نیز بررسی میشود.
چرا ساختوساز در منطقه حفاظتشده تابع آیین جداگانهای است؟
طرحهای تفصیلی با هدف حفاظت میتوانند ساختوساز را در سطح قطعه محدود کنند؛ در مناطق حفاظتشده باستانی و طبیعیِ درجه یک ممکن است ممنوعیت قطعی ساخت اعمال شود. دامنه آن بر پایه درجه و مفاد طرح تغییر میکند: از دو قطعه همسایه ممکن است یکی به ساخت بسته باشد و دیگری به ساختوساز محدود باز. رایجترین اشتباه، این پندار است که وضعیت حفاظتی همیشه در دفتر ثبت املاک دیده میشود؛ این وضعیت بیشتر اوقات از طرحها و تصمیمهای شورا خوانده میشود. برای جزئیات: دامنه محدودیتهای ساختوساز در مناطق حفاظتشده.
برای سندهای باطل‌شده به سبب کاداستر جنگل چه مهلتی جاری است؟
با ماده 14 قانون شماره 7584 (تصویب: 11.06.2026؛ روزنامه رسمی 20.06.2026، شماره 33286)، ماده الحاقی 22 به قانون جنگل شماره 6831 (6831 sayılı Orman Kanunu) افزوده شد. املاکی که با حکم قطعی دادگاه سندشان باطل شده یا با رضایت واگذار شده و به نام خزانه ثبت شده‌اند، در صورت مراجعه مالکان پیشین یا قائم‌مقامان آنان به اداره تا تاریخ 20.06.2028، قابل استرداد است. اگر پیشتر بهایی پرداخت شده باشد، بازپرداخت مجموع پرداخت‌ها به خزانه لازم است و این مبلغ نمیتواند از ارزش روز ملک کمتر باشد.
دامنه محدود است؛ از جمله در این املاک اجرا نمیشود:
- مناطق حفاظت و توسعه فرهنگی و گردشگری، مراکز گردشگری و مناطق گردشگری که در چارچوب قانون شماره 2634 اعلام شده‌اند
- عرصه‌های زیتون‌کاری
- املاک با وصف مرتع
- عرصه‌های جنگلی سوخته و مناطق جنگلیِ دارای وضعیت ویژه
چون در فتحیه استثنای منطقه گردشگری در بیشتر قطعات میتواند نتیجه را تعیین کند، باید جداگانه بررسی شود که هر ملک در دامنه قرار دارد یا نه. این ماده به این معنا نیست که هر کسی در منطقه میتواند سند خود را بازپس گیرد.
در زمینهای گردشگری و ویلاییِ مشاع چه میگذرد؟
در منطقه، زمینهای چندشریکی که از راه خرید سهم به دست آمدهاند رایجاند. هرچه شمار شرکا بیشتر شود، تصمیم درباره فروش و درباره استفاده دشوارتر میگردد؛ درخواستهای افراز و تقسیم مالکیت مشاع بیشتر از همینجا برمیخیزد.
چرا در ساخت در ازای واحد، مالک زمین و اشخاص ثالث رو در روی هم قرار میگیرند؟
در الگویی که قدرالسهم زمین به پیمانکار منتقل میشود، اگر پیمانکار به تعهد خود عمل نکند، حقوق مالک زمین با حقوقی که اشخاص ثالث با اعتماد به ثبت به دست آوردهاند در تعارض قرار میگیرد. تاریخ تحویل، اینکه کدام سهم چه زمانی منتقل میشود و اینکه پیمانکار میتواند سهام دریافتی را به اشخاص ثالث بفروشد یا نه، مواد تعیینکننده قرارداد هستند. هرگاه این مواد ناقص رها شوند، موضوع دعوایی که سالها بعد اقامه میشود بیشتر اوقات همان چیزی است که نوشته نشده است.
آیا در املاک فاقد سند میتوان صوری بودن معامله مورث را مطرح کرد؟
صوری بودن معامله مورث (muris muvazaası)، یعنی ادعای فروش ظاهری که مورث به قصد پنهان کردن مال از وارث انجام داده است، بر پایه رأی وحدت رویه دیوان عالی (Yargıtay) مورخ 1.4.1974 تنها درباره املاک ثبت‌شده در ثبت اسناد و املاک قابل طرح است. در املاک فاقد سند این ادعا شنیده نمیشود؛ در صورت وجود شرایط، تنها میتوان به راه تنکیس (tenkis — کاهش تصرفات مازاد مورث) رفت. در روستاهای فتحیه که املاک خارج از کاداستر و مبتنی بر تصرف وجود دارد، این تمایز نتیجه عملی پدید می‌آورد.
استعلام منطقه ممنوعه نظامی برای خریدار خارجی چه معنایی دارد؟
تملک ملک از سوی اشخاص حقیقی خارجی تابع استعلامی است که از نظر مناطق ممنوعه نظامی و مناطق امنیتی انجام میشود؛ اگر نتیجه استعلام منفی باشد، انتقال انجام نمیشود. افزون بر این، محدودیتهای تملک بر پایه شخص و بر پایه شهرستان و نیز رویه جداگانه ارزیابی و تعیین مبلغ وجود دارد. چون هر یک تابع آیین متفاوتی است، باید پیش از انتقال در سطح قطعه استعلام شود.
آیینی که دنبال میشود میتواند بر پایه منطقه محل ملک تغییر کند.
روند کار چگونه پیش می‌رود؟
راهی که در پرونده‌های ملکی دنبال میشود، هرچند بر پایه نوع کار تغییر میکند، در چهار مرحله اصلی پیش می‌رود.
- گفت‌وگو و گردآوری مدارک. اطلاعات بلوک و قطعه، رونوشت ثبت سند مالکیت، قراردادها در صورت وجود، اسناد پرداخت و مکاتبات گرد هم آورده میشود؛ در همین مرحله مشخص میشود که اختلاف بر کدام مبنای حقوقی استوار است.
- بررسی ثبت و محدودیت‌ها. محدودیتهای ثبتی، اظهارات و حقوق ارتفاقی، وضعیت طرح تفصیلی، وضعیت‌های حفاظتی و در صورت وجود سوابق دعاوی مطروحه بررسی میشود؛ منشأ مشکل بیشتر اوقات در همین مرحله آشکار میگردد.
- ارزیابی کتبی. گزینه‌ها، نتایج حقوقی هر یک و راه‌های قابل پیگیری بهصورت کتبی در میان گذاشته میشود؛ راه‌های حل بیرون از دعوا نیز در همینجا سنجیده میشود.
- اقدام یا دعوا. بر پایه راه انتخاب‌شده، درخواست اداری، قرارداد، میانجیگری یا دعوا دنبال میشود.
اینکه روند چه اندازه زمان می‌برد، به حجم کار دادگاه، دامنه بررسی کارشناسی و تقویم معاینه محل بستگی دارد. به همین سبب از آغاز تعهدی درباره مدت داده نمیشود؛ آنچه از پیش دانستنی است، این است که در هر مرحله چه کاری انجام خواهد شد.
کدام دادگاه صالح است و کدام دعاوی مشمول میانجیگری است؟
صلاحیت محلی. دعاوی مربوط به عین ملک در دادگاه محل وقوع ملک رسیدگی میشود و این صلاحیت قطعی است (قانون آیین دادرسی مدنی شماره 6100 — 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.12؛ روزنامه رسمی 04.02.2011، شماره 27836). برای ملکی در فتحیه، محل اقامت طرفین هر جا که باشد، دادگاه صالح در فتحیه است.
صلاحیت ذاتی. صلاحیت بر پایه نوع خواسته تغییر میکند. در خواسته‌های ابطال سند مالکیت و ثبت، حق شفعه و ثبت مبتنی بر تعهد به فروش، دادگاه عمومی حقوقی (asliye hukuk mahkemesi)؛ و در خواسته‌های افراز و تقسیم مالکیت مشاع و گواهی حصر وراثت، دادگاه صلح حقوقی (sulh hukuk mahkemesi) صالح است (6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.2 و m.4).
مرور زمان. حق مالکیت حقی مطلق است و بهعنوان قاعده مشمول مرور زمان نمیشود. در برابر، تملک از راه مرور زمانِ تملکی، در ماده 712 قانون مدنی ترکیه شماره 4721 (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu؛ روزنامه رسمی 08.12.2001، شماره 24607) برای املاک دارای سند ده سال و در ماده 713 برای املاک فاقد سند بیست سال تعیین شده است. در هر دو حالت، افزون بر مدت، شرایط دیگری نیز لازم است.
میانجیگری بهعنوان شرط اقامه دعوا. ماده 18/B قانون میانجیگری در اختلافات حقوقی شماره 6325 (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu) با ماده 37 قانون شماره 7445 افزوده شد (روزنامه رسمی 05.04.2023، شماره 32154) و در 01.09.2023 لازم‌الاجرا گردید. دامنه آن به چهار بند محدود است: اختلافات ناشی از رابطه اجاره (به‌جز تخلیه از راه اجرای بدون حکم)، تقسیم اموال منقول و غیرمنقول و افراز مالکیت مشاع، اختلافات ناشی از قانون مالکیت طبقاتی (Kat Mülkiyeti Kanunu) و اختلافات ناشی از حق همسایگی. دعوای ابطال سند مالکیت و ثبت در این شمارش جای ندارد؛ سبب آن نامناسب بودن حقوق عینی برای میانجیگری نیست، بلکه محدود بودنِ خودِ شمارش است. چون هنگامی که این خواسته همراه با افراز مالکیت مشاع مطرح شود، رویه بر پایه خواسته اصلی ارزیابی میکند، از آغاز نمی‌توان نتیجه‌ای قطعی گفت.
حداقل مدارک. در این‌گونه پرونده‌ها معمولاً این مدارک خواسته میشود: رونوشت ثبت سند مالکیت و اطلاعات بلوک و قطعه، مدرک هویت، گواهی حصر وراثت در خواسته‌های مبتنی بر ارث، قرارداد و پیوست‌های آن در صورت وجود، اسناد پرداخت، مکاتبات و اظهارنامه‌ها، و وکالت‌نامه.
پرسش‌های پرتکرار
آیا در انتقال سند مالکیت داشتن وکیل الزامی است؟
خیر. تا تاریخ 29 سپتامبر 2026 هیچ حکم لازمالاجرایی وجود ندارد که در معاملات انتقال سند مالکیت داشتن وکیل را الزامی کند. تنظیمی که با اظهارات وزیر دادگستری در تاریخ 3 مارس 2026 بیان شد، در میان سیزده قانونی که قانون شماره 7589 (روزنامه رسمی 31.07.2026، شماره 33326) تغییر داد جای نگرفت؛ قانون وکالت شماره 1136 و قانون ثبت شماره 2644 در آن شمارش نیستند.
آیا خریدار و فروشنده میتوانند با یک وکیل کار کنند؟
خیر. وکیل واحد نمیتواند به خریدار و فروشندهای که میانشان تعارض منافع وجود دارد یاری حقوقی برساند؛ این ممنوعیت شرکای وکیل و وکلای شاغل در همان دفتر را نیز در بر میگیرد. اگر وکیل پیشتر در همان کار به طرف مقابل وکالت داده یا نظر مشورتی داده باشد نیز ناگزیر است کار را رد کند. (Türkiye Barolar Birliği Meslek Kuralları m.36 و 1136 sayılı Avukatlık Kanunu m.38/b — قواعد حرفهای اتحادیه کانونهای وکلای ترکیه ماده 36 و قانون وکالت شماره 1136 ماده 38/ب)
دعوای ابطال سند مالکیت و ثبت علیه چه کسی اقامه میشود؟
دعوا علیه کسی اقامه میشود که در دفتر ثبت بهعنوان مالک دیده میشود. اگر ملک دستبهدست شده یا بر آن حق عینیِ محدود برقرار شده باشد، وارد کردن این اشخاص به دعوا نیز مطرح میشود. در مالکیت اشتراکی (elbirliği mülkiyeti) قاعده آن است که وراث با هم اقدام کنند؛ در خواستههایی که به سود ماترک است، حالتهایی وجود دارد که یکی از وراث میتواند بهتنهایی دعوا اقامه کند. میتوان درخواست کرد که اقامه دعوا در دفتر ثبت درج شود؛ این درج، طرح ادعای حسن نیت از سوی اشخاص ثالث در آینده را دشوار میکند. اینکه دعوا باید علیه چه کسی مطرح شود، بدون خواندن سابقه ثبت سند مالکیت بهصورت تاریخی تعیین نمیشود؛ دعوایی که علیه شخص نادرست اقامه شود به سبب نبودِ سمت رد میگردد.
خارج از کشور هستم؛ آیا می‌توانم کار ثبتی را با وکالت‌نامه انجام دهم؟
بله. وکالت‌نامه‌ای که در امور ثبتی خواسته میشود از نوع تنظیمی و دارای عکس است؛ میتوان آن را از دفاتر اسناد رسمی در ترکیه یا از کنسولگری‌های ترکیه در خارج از کشور گرفت. برای مدارکی که مقامات خارجی تنظیم می‌کنند، مهر آپوستیل و ترجمه رسمی خواسته میشود. دامنه وکالت در اینجا تعیینکننده است: اختیاراتی مانند فروش، دریافت بها و برقراری رهن باید جداگانه نوشته شود و آنچه قرار نیست داده شود بیرون از دامنه بماند. سوءاستفاده از وکالت، از سبب‌های پرتکرار دعاوی ابطال سند مالکیت است.
برای انتقال از راه ارث چه چیزی لازم است؟
نخست گواهی حصر وراثت گرفته میشود؛ این گواهی را میتوان از دفتر اسناد رسمی یا از دادگاه صلح حقوقی تهیه کرد. با این گواهی، ثبت انتقال ارث در اداره ثبت اسناد و املاک انجام میشود و ملک به نام وراث بهصورت مالکیت اشتراکی ثبت میگردد. برای تقسیم، یا قرارداد تقسیم بسته میشود یا راه افراز و تقسیم مالکیت مشاع در پیش گرفته میشود. تا پیش از انجام انتقال ارث، اقداماتی مانند فروش روی ملک ممکن نیست. در انتقال‌های مبتنی بر وصیت‌نامه، نخست روند افتتاح و تنفیذ وصیت‌نامه جریان می‌یابد؛ برای جزئیات: امور ثبتی در انتقال مبتنی بر وصیت‌نامه و ترتیب امور ثبتی در انتقال از راه ارث.
آیا در ملک مشاع یکی از شرکا میتواند مانع فروش شود؟
یک شریک میتواند سهم خود را بدون نیاز به اجازه دیگر شرکا بفروشد؛ اما این فروش برای دیگر شرکا حق شفعه پدید می‌آورد و این حق در مهلت مقرر از راه دعوا اعمال میشود. اما فروش تمام ملک نیازمند اقدام مشترک شرکاست؛ هرگاه توافق حاصل نشود، با دعوای افراز و تقسیم مالکیت مشاع، ملک یا عیناً تقسیم میشود یا با فروش میان شرکا تقسیم میگردد.
اگر قرارداد ساخت در ازای واحد فسخ شود، واحدهایی که اشخاص ثالث خریده‌اند چه میشود؟
با رأی هیئت عمومی وحدت رویه دیوان عالی (Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu) مورخ 16.05.2025، به شماره E.2024/1, K.2025/2 (روزنامه رسمی 18.07.2025، شماره 32959)، رویه مستقر تغییر کرده است. اگر قدرالسهم زمین به پیمانکار منتقل شود و پیمانکار نیز سهم یا واحد مستقل را به اشخاص ثالث بفروشد و سپس قرارداد با اثر قهقرایی فسخ گردد، ادعای اشخاص ثالث مبنی بر اینکه با اعتماد به ثبت اسناد و املاک و با حسن نیت حق عینی به دست آوردهاند، از این پس شنیده میشود. این حمایت مطلق نیست: نسبت به شخص ثالثی که معلوم شود با حسن نیت نبوده است، ملک میتواند به مالک زمین بازگردد. برای جزئیات: اثر رهنی که به سبب بدهی پیمانکار برقرار میشود بر مالک زمین.
حق‌الوکاله چگونه تعیین میشود؟
حق‌الوکاله در چارچوب قانون وکالت شماره 1136 و تعرفه حداقل حق‌الوکاله (Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi) و بر پایه دامنه کار، با قرارداد کتبی وکالت تعیین میشود. بر پایه قانون نمی‌توان مبلغی کمتر از تعرفه توافق کرد. تعرفه تنها در محاسبه حداقل ارزش حق‌الوکاله قراردادی در نظر گرفته میشود.
تماس
Köse Hukuk Bürosu · Av. Şükrü Köse · Muğla Barosu (کانون وکلای موغلا)
- نشانی
- Akarca Mah. Şehit Nihat Oran Cad. No: 8 İç Kapı No: 4, 48300 Fethiye / Muğla
- تلفن
- 0538 317 68 48
- رایانامه
- [email protected]
- ساعات کاری
- روزهای کاری هفته 09.00 – 18.00
هشدار حقوقی
- اطلاعات این صفحه جنبه اطلاع‌رسانی عمومی دارد؛ نظر یا مشاوره حقوقی به شمار نمی‌رود.
- هر رویداد در چارچوب شرایط و مدارک خود ارزیابی میشود؛ توضیحات این صفحه مستقیماً بر یک اختلاف مشخص قابل اعمال نیست.
- ارتباطی که از طریق این صفحه برقرار میشود رابطه وکالت پدید نمی‌آورد؛ رابطه وکالت با قرارداد کتبی وکالت برقرار میشود.
- بر پایه قانون وکالت شماره 1136، خدمات وکالت مشمول حق‌الوکاله است.
