مهمترین ابزار حقوقی روندهای توسعه املاک، یعنی قراردادهای ساخت در ازای واحد، قراردادهایی با ماهیت مختلطاند که هم برای مالکان زمین و هم برای سازندگان تعهدات سنگینی دارند. در عمل، طرفین هنگام رویارویی با دشواریها اغلب به فکر «فسخ یکطرفه قرارداد و رها شدن از آن» میافتند. اما رویه پایدار دیوان عالی کشور ترکیه (Yargıtay) در این زمینه قواعدی بهمراتب سختگیرانهتر از تصور رایج پیشبینی کرده است.
پس آیا میتوان قرارداد ساخت در ازای واحد را بدون پذیرش خطر حقوقی فسخ کرد؟
فسخ یکطرفه بهعنوان قاعده ممکن نیست
بر پایه رویه دیوان عالی کشور، قراردادهای مختلط که عناصر «مقاطعهکاری» و «وعده فروش» را در خود دارند، مانند قرارداد ساخت در ازای واحد، با اعلام اراده یکطرفه طرفین (برای نمونه تنها با فرستادن یک اظهارنامه) پایان نمییابند. قاعده اصلی فسخ در اینگونه قراردادها چنین است:
- توافق متقابل طرفین
- حکم دادگاه
وضعیتهایی که در عمل بسیار پیش میآید، مانند «تغییر طرح شهری» یا «ابطال وضعیت شهرسازی»، قرارداد را بهطور خودکار بیاعتبار نمیکند. ملاک دیوان عالی کشور در این نقطه کاملاً روشن است: مبنا این است که آیا در تاریخ انعقاد قرارداد، ساختوساز شدنی بوده است یا نه.
اگر در زمان انعقاد قرارداد ساختوساز شدنی بوده باشد، موانع شهرسازی که بعداً پدید میآیند همیشه «عدم امکان اجرا» شمرده نمیشوند. این وضعیت به مالک زمین حق مستقیم فسخ قرارداد نمیدهد.
وجود «ماده فسخ» در بسیاری از قراردادها به طرفین اختیار نمیدهد که هر زمان بخواهند قرارداد را پایان دهند. دیوان عالی کشور تأکید میکند که حتی با وجود ماده فسخ، برای بهکارگیری آن باید اظهارنامه فرستاده شود، مهلت معقول داده شود و دلایل نیز قانونی باشد. فسخ مغایر با آیین، نهتنها قرارداد را پایان نمیدهد، بلکه میتواند طرفین را زیر بار سنگین جبران خسارت ببرد.
کدام وضعیتها خطر حقوقی پدید میآورند؟
- کنار کشیدن از پروژه با گفتن اینکه «پروژه را نپسندیدم»،
- تعویض پیمانکار با بهانه قرار دادن تغییر طرح شهری،
- اعلام فسخ قرارداد در جریان روند، بدون رضایت سازنده.
چنین گامهایی میتواند مالک زمین را به دلیل «نقض قرارداد» به پرداخت خسارت محکوم کند.
قراردادهای ساخت در ازای واحد تنها یک برگ کاغذ نیستند؛ تضمین حقوقی پروژههاییاند که سالها طول میکشند و هزینه بالایی دارند. اشتباهی که در مرحله قرارداد رخ دهد، میتواند در روند فسخ به زیانهایی بینجامد که جبرانشان دشوار است.
اگر در یک پروژه ساختمانی به بنبست خوردهاید یا به فسخ قرارداد میاندیشید، توصیه میکنم پیش از هر اقدامی از یک متخصص حقوق املاک مشاوره بگیرید. در اداره روندهای حقوقی، راهبرد حرفهای در پیشبرد دعوا یا دستیابی به سازش میتواند شما را از زیانهای مالی بزرگ در امان بدارد.
این نوشته تنها با هدف اطلاعرسانی تهیه شده و جای مشاوره حقوقی ویژه پرونده شما را نمیگیرد.
برای ارزیابی دقیق میتوانید با ما تماس بگیرید.
