خرید و فروش ملک غیرمنقول، عملی حقوقی است که بر اساس قانون مدنی ترکیه و مقررات مرتبط، موجب انتقال حق مالکیت میشود. این معاملات ارزش مالی بالایی دارند و با توجه به آثار حقوقیشان نیازمند دقت فراوان هستند. در مناطقی مانند فتحیه که بازار املاک در آنها فعال است، بررسیهای حقوقی پیش از انتقال اهمیتی حیاتی دارد.
۱. بررسی حقوقی پیش از معامله
از آنجا که ثبت اسناد و املاک (tapu sicili) علنی است، پیش از انتقال باید بررسی دقیقی درباره ملک انجام شود. در این مرحله موارد زیر با دقت کنترل میشود:
- استعلام محدودیتهای ثبتی (takyidat): وجود محدودیتهایی که به نفع اشخاص ثالث برقرار شده است، مانند رهن، توقیف، حق انتفاع یا دستور موقت،
- وضعیت طرح شهری و نظارت ساخت: موقعیت ملک در طرح تفصیلی شهری، وضعیت گواهی پایان کار (iskan) و مطابقت ملک با پروژه مصوب،
- تطابق وضعیت واقعی و ثبتی: اینکه آیا اطلاعات دفتر ثبت املاک با استفاده واقعی از ملک مطابقت دارد یا خیر. در غیر این صورت، در اختلافات ناشی از مسائل ساختوساز پس از انتقال، ممکن است مسئولیت متوجه خریدار شود.
۲. مراحل انجام کار در اداره ثبت اسناد و املاک
انتقال سند مالکیت با گرفتن نوبت از طریق سامانه «Web Tapu» در اداره ثبت اسناد و املاک (Tapu Sicil Müdürlüğü) آغاز میشود. پرونده پس از اعلام اراده طرفین و تکمیل مدارک قانونی لازم، کامل میگردد.
۳. حداقل مدارک قانونی
ارائه مدارک زیر برای تکمیل پرونده، الزام قانونی است:
- مدارک هویتی طرفین
- بیمه اجباری زلزله (DASK)،
- برای اتباع خارجی: شماره شناسایی مالیاتی، سند خرید ارز (DAB) و بر اساس مقررات قانونی، اعلام اراده در حضور مترجم رسمی.
۴. تعهدات مالی (دوره ۲۰۲۶)
در انتقال املاک، پرداخت عوارض نقل و انتقال که بر اساس قانون عوارض شماره ۴۹۲ و بر مبنای ارزش معامله محاسبه میشود، هزینه صندوق گردان و سایر مالیاتهای مربوط الزامی است. اگرچه در عمل معمولاً خریدار این عوارض را میپردازد، نباید فراموش کرد که از نظر قانونی طرفین به نسبت مساوی مسئول آن هستند.
۵. امنیت معامله: سامانه پرداخت امن در ثبت (TGÖS)
برای کاهش خطرهای ناشی از فاصله زمانی میان انتقال مالکیت و پرداخت ثمن، بهتر است از «سامانه پرداخت امن در ثبت» (TGÖS) که از سوی اداره کل ثبت اسناد و کاداستر ارائه میشود استفاده گردد. این سامانه مبلغ را مسدود میکند و در لحظه انتقال به فروشنده پرداخت مینماید؛ از این رو مطمئنترین روش حقوقی است.
۶. خطرهای حقوقی و اختلافات
مهمترین خطرهایی که در انتقال املاک با آنها روبهرو میشویم عبارتاند از:
- انجام بررسی مقدماتی ناقص یا نادرست،
- نادیده گرفتن ساختوساز غیرمجاز یا تخلف از مقررات شهرسازی،
- عدم بررسی حدود اختیارات در معاملاتی که با وکالتنامه انجام میشود،
- نشان دادن ثمن معامله در دفتر ثبت، کمتر از ارزش واقعی (این کار خطر مالیاتی و جریمه ایجاد میکند).
- کلاهبرداریهایی که در ترکیه با نام «sazan sarmalı» شناخته میشوند و در آن خریدار به پرداخت مبلغی بیش از ارزش واقعی سوق داده میشود
۷. اهمیت مشاوره حقوقی
حقوق املاک در نقطه تلاقی قواعد فنی، اداری و مدنی قرار دارد. بهویژه در فروشهای با ارزش بالا، در معاملات دارای عنصر خارجی یا در املاکی که خطر شهرسازی دارند، پیش بردن روند زیر نظارت حقوقی یک وکیل، تدبیری ضروری برای سلامت روند و جلوگیری از تضییع احتمالی حقوق است.
وکیل Şükrü Köse خدمات حقوقی کامل در زمینه نقل و انتقال سند مالکیت ارائه میدهد. برای درخواست پشتیبانی در این زمینه میتوانید با ما تماس بگیرید.
**این نوشته صرفاً با هدف اطلاعرسانی تهیه شده و به معنای مشاوره حقوقی نیست. هر پرونده باید با توجه به شرایط خاص خود بررسی شود. راهنمای نقل و انتقال سند مالکیت در فتحیه (۲۰۲۶، گام به گام)
