در قراردادهای ساخت در ازای واحد (kat karşılığı inşaat sözleşmesi)، بزرگترین کابوس مالکان زمین این است که پیمانکار بر واحدهای مستقلی که سهم مالک زمین است، به نفع اشخاص ثالث و بهویژه بانکها رهن برقرار کند. حال، آیا بانکها حتی در نبود درج مراتب در سند، میتوانند با ادعای حسن نیت این رهن را حفظ کنند؟
رأی مهمی که دیوان عالی کشور ترکیه (Yargıtay) در دوره اخیر صادر کرده است، به این پرسش پاسخی روشن به سود مالکان زمین میدهد: «بانکی که بررسی سادهای انجام دهد میتوانست بداند که ساختوساز در ازای واحد است؛ بنابراین ادعای حسن نیت آن شنیده نمیشود.»
در عمل، پیمانکاران پس از انتقال سهام زمین به نام خود، برای تأمین مالی پروژه از بانکها وام میگیرند و در برابر این وام، بر واحدهای مستقلی که باید به مالک زمین برسد رهن برقرار میکنند. با پایان ساخت، مالک زمین با رهن بانکی بر واحدی روبهرو میشود که حق خود اوست.
در پروندهای که شعبه ششم حقوقی دیوان عالی کشور بررسی کرده است، بانکها معمولاً این دفاع را مطرح میکنند: «در سند درجی وجود نداشت؛ ما بهعنوان شخص ثالث با حسن نیت باید رهن خود را حفظ کنیم.» اما دیوان عالی کشور دیگر این دفاع را نمیپذیرد.
استدلال اصلی دیوان چنین است:
- بانکها نمیتوانند مانند یک شهروند عادی تنها به مشاهده سند بسنده کنند. آنان بهعنوان مؤسسه اعتباری حرفهای مکلفاند وضعیت ملک، ماهیت ساختوساز و عبارتهای مربوط به «ساخت در ازای واحد» در سوابق ثبتی را بررسی کنند.
- حتی اگر در سند درجی نباشد، وضعیت جاری ساختوساز و رابطه قراردادی با یک بررسی ساده آشکار میشود.
- انجام ندادن این بررسی از سوی بانک، «تقصیر سنگین» یا «سوء نیت» ارزیابی میشود و رهنهای برقرارشده میتوانند همراه با دعوای ثبت مالک زمین برداشته شوند.
این رأی برای مالکان زمین تضمینهای حقوقی زیر را فراهم میکند:
- رهنهای ناروای پیمانکار مانع مالکیت شما بر واحدتان نیست. با راهبرد حقوقی درست، این رهنها میتوانند فک (برداشته) شوند.
- دفاع بانک مبنی بر اینکه «نمیدانستم» میتواند در چارچوب تکلیف مراقبت حرفهای (در بستر ماده ۱۰۲۳ قانون مدنی ترکیه و مواد پس از آن) بیاثر شود.
- با اقامه دعوای ابطال سند و ثبت مجدد نسبت به واحدهای در رهن، میتوانید حق مالکیت خود را بر حق مطالبه بانک مقدم بدارید.
در اختلافات ناشی از قراردادهای ساخت در ازای واحد، بهویژه هنگامی که پای رهن بانکی در میان است، زمان اهمیت حیاتی دارد. آغاز روند حقوقی پیش از وخیم شدن وضع مالی پیمانکار و پیش از تبدیل رهنها به وجه نقد از راه اجرا، تنها راه حفظ حق مالکیت شماست.
اگر به دلیل رهنی که پیمانکار برقرار کرده است نمیتوانید واحد خود را تحویل بگیرید یا سند شما در خطر است، میتوانید برای دریافت پشتیبانی حقوقی حرفهای با دفتر ما تماس بگیرید.
