В договорах строительства в обмен на квартиры (kat karşılığı inşaat sözleşmesi) главный страх собственников участка — то, что подрядчик установит в пользу третьих лиц, прежде всего банков, ипотеку на самостоятельные помещения, причитающиеся собственнику участка. Могут ли банки, даже при отсутствии отметки в реестре, сохранить эту ипотеку, ссылаясь на свою добросовестность?
Важное решение, вынесенное Кассационным судом Турции (Yargıtay) в недавнее время, даёт на этот вопрос ясный ответ в пользу собственников участка: «Банк, проведя простую проверку, мог узнать, что строительство ведётся в обмен на квартиры; поэтому ссылка на добросовестность не может быть принята».
На практике подрядчики после получения долей в участке берут в банках кредиты для финансирования проекта и в обеспечение этого кредита устанавливают ипотеку на самостоятельные помещения, которые должны принадлежать собственнику участка. По завершении строительства собственник участка сталкивается с банковской ипотекой на квартиру, на которую он имеет право.
В деле, рассмотренном 6-й палатой по гражданским делам Кассационного суда, банки обычно выдвигают возражение: «Отметки в реестре не было, как добросовестное третье лицо мы должны сохранить нашу ипотеку». Однако Кассационный суд более не принимает такое возражение.
Основное обоснование суда таково:
- Банки не могут ограничиваться просмотром реестра, как обычный гражданин. Будучи профессиональными кредитными организациями, они обязаны исследовать состояние объекта, характер строительства и указания на «строительство в обмен на квартиры» в записях реестра.
- Даже при отсутствии отметки в реестре текущее состояние стройки и договорные отношения могут быть выявлены простой проверкой.
- Непроведение банком такой проверки оценивается как «грубая неосторожность» или «недобросовестность», и установленные ипотеки могут быть сняты вместе с иском собственника участка о регистрации.
Это решение даёт собственникам участка следующие правовые гарантии:
- Неправомерные ипотеки подрядчика не препятствуют вашему праву собственности на квартиру. При верной правовой стратегии такие ипотеки могут быть сняты (fek, то есть погашены).
- Возражение банка о том, что он не знал, может быть отклонено в рамках обязанности профессиональной осмотрительности (в контексте статьи 1023 Гражданского кодекса Турции и последующих статей).
- Предъявив иск об аннулировании записи в реестре и новой регистрации в отношении обременённых квартир, вы можете добиться приоритета своего права собственности над требованием банка.
В спорах из договоров строительства в обмен на квартиры, особенно когда речь идёт о банковских ипотеках, время имеет решающее значение. Начать правовой процесс до ухудшения финансового положения подрядчика и до обращения взыскания на ипотеки в исполнительном производстве — единственный способ защитить право собственности.
Если вы не можете принять свою квартиру из-за ипотеки, установленной подрядчиком, или если ваша запись в реестре под угрозой, вы можете связаться с нашим бюро для получения профессиональной правовой поддержки.
