۱. سابقه ثبتی و وضعیت حقوقی مالکیت
نخستین کاری که پیش از خرید ملک باید انجام شود، بررسی دقیق سابقه ثبتی است. در سابقه ثبتی باید این موارد بررسی شود:
- ۱) مالک واقعی ملک
- ۲) درجهای توقیف، رهن یا ممنوعیت فروش
- ۳) حقوق ارتفاقی یا حق انتفاع
- ۴) حقوق شفعه
اگرچه ثبت اسناد و املاک در حقوق ترکیه نظامی علنی و قابل اعتماد است، در عمل ممکن است اختلافاتی پدید آید. از این رو بررسی حرفهای سوابق ثبتی اهمیت دارد.
۲. خط ساحلی و خطر ابطال سند
در مناطق ساحلی مانند فتحیه، یکی از مهمترین خطرهای حقوقی، املاکی است که درون خط ساحلی قرار میگیرند. در ترکیه سواحل زیر حکم و تصرف دولتاند و نمیتوانند موضوع مالکیت خصوصی باشند. از این رو برخی املاک، حتی اگر در گذشته سند داشته باشند، ممکن است در پی دعاوی بعدی موضوع ابطال سند قرار گیرند.
اختلافات مربوط به مالکیت املاک واقع در مناطق ساحلی در آرای گوناگون دیوان عالی کشور نیز بررسی شده است. بنابراین پیش از سرمایهگذاری باید این موارد را از شهرداری و ادارههای کاداستر بررسی کرد:
- ۱) اینکه ملک درون خط ساحلی قرار میگیرد یا نه
- ۲) جایگاه آن در طرح شهری
- ۳) سوابق کاداستر
۳. وضعیت شهرسازی و حق ساخت
در فتحیه سرمایهگذاری در زمین زراعی و قطعهزمین بسیار رایج است. اما بسیاری از سرمایهگذاران بدون بررسی وضعیت شهرسازی خرید میکنند. پیش از خرید حتماً باید این اطلاعات بررسی شود:
- ۱) وضعیت قطعهزمین در طرح شهری
- ۲) ضریب ساخت (تراکم و ارتفاع طبقات)
- ۳) اینکه منطقه حفاظتشده است یا نه
- ۴) اجازه ساخت در املاک با وصف زمین زراعی
در برخی املاک با وصف زمین زراعی، احداث هرگونه بنا از نظر قانونی ممکن نیست. از این رو وضعیت شهرسازی باید نزد نهادهای رسمی تأیید شود.
۴. مالکیت آپارتمانی و وضعیت گواهی پایان کار
یکی از مهمترین موضوعات هنگام خرید مسکن یا آپارتمان، وضعیت مالکیت آپارتمانی و گواهی پایان کار است. بر پایه ماده ۱۰ قانون مالکیت آپارتمانی، مالکیت آپارتمانی با ثبت در دفتر املاک پدید میآید. اگر ساختمان گواهی پایان کار (iskan) نداشته باشد، ملک بیشتر اوقات با سند ارتفاق آپارتمانی معامله میشود. این وضعیت میتواند خطرهای زیر را پدید آورد:
- ۱) نگرفتن گواهی پایان کار
- ۲) مشکلات برق، آب و اشتراکها
- ۳) ضمانت اجراهای شهرداری
بنابراین پیش از خرید باید حتماً بررسی شود که ساختمان گواهی پایان کار دارد یا نه.
۵. بنای پرخطر و وضعیت نوسازی شهری
در ترکیه در چارچوب قانون شماره ۶۳۰۶ درباره دگرگونی مناطق در معرض خطر سوانح، میتوان بنایی را «بنای پرخطر» تشخیص داد. در ساختمانهایی که بنای پرخطر تشخیص داده میشوند:
- ۱) ممکن است رأی تخریب صادر شود
- ۲) ممکن است روند بازسازی آغاز شود
- ۳) ممکن است مالکان ناچار به بستن قراردادهای تازه شوند
در فتحیه، بهویژه در مناطقی که بافت ساختمانی کهنه فراوان است، باید حتماً بررسی شود که ساختمان مورد خرید در وضعیت بنای پرخطر است یا نه.
۶. مزایدههای اجرایی و خطر ابطال مزایده
برخی سرمایهگذاران ترجیح میدهند املاک را از راه مزایدههای اجرایی بخرند. اما در اینگونه فروشها خطرهای حقوقی مهمی هست. موارد زیر میتواند به ابطال مزایده بینجامد:
- ۱) تبانی در مزایده
- ۲) اشتباه در آگهی فروش
- ۳) نشان دادن نادرست ویژگیهای ملک
در صورت ابطال مزایده، معامله فروش ممکن است لغو شود. از این رو بررسی دقیق پرونده مزایده اهمیت بسیار دارد.
۷. مالیات، املاک خزانه و خطرهای سرمایهگذاران خارجی
در سرمایهگذاری ملکی نهتنها سند، بلکه تعهدات مالیاتی و مالکیتی نیز باید در نظر گرفته شود. مهمترین موضوعاتی که باید بررسی شود:
- ۱) بدهی مالیات بر املاک
- ۲) تفاوت میان ارزش اظهارشده در سند و ارزش واقعی
- ۳) استفاده از املاک خزانه و خطر اجرتالمثل (ecrimisil)
افزون بر این، برای سرمایهگذاران خارجی، تملک ملک در ترکیه میتواند از نظر حقوق ارث وضعیتهای ویژهای پدید آورد. از این رو گرفتن مشاوره حقوقی بهویژه برای سرمایهگذاران خارجی اهمیت دارد.
نتیجه
خرید ملک در فتحیه اگر درست انجام شود میتواند سرمایهگذاری پرسودی باشد. اما حتی اشتباهی کوچک در روند سرمایهگذاری میتواند بعدها به مشکلات حقوقی جدی بینجامد.
از این رو پیش از خرید باید کنترلهای حقوقی مانند بررسی سوابق ثبتی، پژوهش درباره وضعیت شهرسازی و ساحلی، بررسی مالکیت آپارتمانی و گواهی پایان کار و نیز بررسی وضعیت بنای پرخطر و تعهدات مالیاتی حتماً انجام شود.
انجام تحلیل خطر حقوقی پیش از سرمایهگذاری ملکی، مهمترین گامی است که امنیت سرمایهگذاری را تأمین میکند.
