قرارداد ساخت در ازای واحد، تنها یک قرارداد ساخت نیست؛ ساختاری پیچیده است که در آن مالک زمین متعهد میشود بخشی از حق مالکیت خود بر ملک را به سازنده منتقل کند و سازنده نیز در برابر این سهم، واحدهای مستقل بسازد و تحویل دهد. از این رو، تعهد «انتقال مالکیت» را نیز در خود دارد.
۱. تعیین ماهیت حقوقی و مسئله دادگاه صالح یکی از بزرگترین دشواریها در اختلافات ناشی از این قراردادها (KKİS)، تعیین دادگاه صالح است. چنانکه در رأی هیئت رؤسای شعب حقوقی دیوان عالی کشور به شماره پرونده ۲۰۱۴/۱۱۸۹ و شماره رأی ۲۰۱۴/۱۳۷۹ بهروشنی تأکید شده است، به اقتضای ماهیت اختلاف، مطالبات ناشی از قرارداد بسته به موضوع قرارداد و سمت طرفین میتواند در صلاحیت شعب گوناگون قرار گیرد. این وضعیت در عمل به اقامه دعوا در دادگاه نادرست و آسیب دیدن اقتصاد دادرسی میانجامد. بررسی بخشنامههای بهروز تقسیم کار شعبه مربوط، پیش از اقامه دعوا، اهمیت حیاتی دارد.
۲. حقوق شکلی و سرعت دادرسی چنانکه Kasapoğlu (۲۰۱۵) در پژوهش «Summary Proceedings in Administrative Jurisdiction» بیان میکند، «آیین دادرسی ساده» یا رویههای شتابیافته باید دسترسی به عدالت را در حل اختلافات آسان کنند، بیآنکه به حق بر دادرسی عادلانه آسیب برسانند. اما رسیدگی به پروندههایی که از نظر فنی و حقوقی چنین سنگیناند در دادگاههای عمومی، روند را طولانی میکند.
۳. حق مالکیت و دیدگاه دادگاه اروپایی حقوق بشر این قرارداد مستقیماً بر حق مالکیت طرفین اثر میگذارد. چنانکه دادگاه اروپایی حقوق بشر در آرای خود بر آن تأکید کرده است، محدود کردن اختیار تصرف در مالکیت یا نقض حقوق قراردادی، پیوند مستقیمی با حق فرد بر دادخواهی مؤثر (effective remedy) دارد. هنگام تنظیم قرارداد، «شرایط فسخ» و «سازوکارهای تضمین» (ضمانتنامه بانکی، بیمه تکمیل ساخت و مانند آن) که در صورت ناتوانی سازنده از تکمیل ساخت از حق مالکیت مالک زمین حفاظت میکنند، باید تضمینی در سطح معیارهای این دادگاه فراهم آورند.
۴. توصیههای عملی: در متن قرارداد چه باید آورد؟
- عدم امکان اجرا و جبران خسارت: تفکیک «تقصیر» باید روشن باشد تا در صورتی که قرارداد به «عدم امکان اجرا» بینجامد، سازنده از وجه التزام معاف نشود.
- تقسیم واحدهای مستقل: اینکه تقسیم در کدام مرحله ساخت (پی، سفتکاری، پایان کار) انجام میشود باید به زمانبندی روشنی گره بخورد.
- درج قرارداد در سند: بزرگترین حفاظ برای سازنده، درج قرارداد در سند مالکیت است. این کار مانع انتقال ملک به اشخاص ثالث نمیشود، اما اثبات «سوء نیت» شخص ثالث را آسان میکند.
نتیجه قراردادهای ساخت در ازای واحد، سرمایهگذاری بر «مالکیت آینده» است. اداره این روند نه بهعنوان برگ کاغذی که در دفترخانه تنظیم میشود، بلکه بهعنوان یک «پروژه حقوقی» که از مشخصات فنی ساخت تا حقوق مالیاتی امتداد دارد، وظیفه ما حقوقدانان است.
این نوشته با هدف اطلاعرسانی عمومی نگاشته شده و ماهیت مشاوره حقوقی ندارد؛ برای اینکه در اختلافات مشخص خود دچار تضییع حق نشوید، لازم است پشتیبانی حقوقی حرفهای را مستقیماً از یک وکیل بگیرید.
