Gayrimenkul geliştirme süreçlerinin en önemli hukuki aracı olan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, hem arsa sahipleri hem de yükleniciler için ciddi yükümlülükler barındıran karma nitelikli sözleşmelerdir. Uygulamada taraflar, karşılaştıkları zorluklar karşısında “sözleşmeyi tek taraflı feshedip kurtulma” yoluna gitmeyi sıklıkla düşünmektedir. Ancak Yargıtay’ın yerleşik içtihatları, bu konuda sanıldığından çok daha katı kurallar öngörmektedir.
Peki, hukuki risk almadan kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshedilebilir mi?
Tek Taraflı Fesih Kural Olarak Mümkün Değildir
Yargıtay uygulamasına göre, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gibi “eser” ve “satış vaadi” unsurlarını barındıran karma sözleşmeler, tarafların tek taraflı irade beyanıyla (örneğin sadece bir ihtarname göndererek) sona erdirilemez. Bu tür sözleşmelerde fesih için temel kural:
- Tarafların karşılıklı anlaşması
- Mahkeme kararı
Uygulamada sıkça karşılaşılan “imar planı değişikliği” veya “imar iptali” gibi durumlar, sözleşmeyi otomatik olarak geçersiz kılmaz. Yargıtay’ın bu noktadaki kriteri oldukça nettir. Sözleşmenin kurulduğu tarihte inşaatın yapılabilirliği esas alınır.
Eğer sözleşme yapıldığı sırada inşaat yapılabilir bir durumdaysa, sonradan ortaya çıkan imar engelleri her zaman “ifa imkansızlığı” olarak kabul edilmez. Bu durum, arsa sahibine doğrudan sözleşmeyi feshetme hakkı tanımaz.
Pek çok sözleşmede “fesih maddesi” bulunması, taraflara diledikleri zaman sözleşmeyi bitirme yetkisi vermez. Yargıtay; fesih maddesi olsa dahi, bu maddenin kullanılabilmesi için ihtar çekilmesi, makul süre verilmesi ve gerekçelerin hukuka uygun olması gerektiğini vurgular. Prosedüre aykırı bir fesih, sözleşmeyi sona erdirmediği gibi, tarafları ciddi bir tazminat yükü altına sokabilir.
Hangi Durumlar Hukuki Risk Doğurur?
- “Projeyi beğenmedim” diyerek projeden çekilmek,
- İmar değişikliğini bahane ederek müteahhit değiştirmek,
- Süreç devam ederken yüklenicinin rızası olmaksızın sözleşmeyi feshettiğini bildirmek.
Bu tür adımlar, arsa sahibini “sözleşmeye aykırılık” nedeniyle tazminat ödemeye mahkûm edebilir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, sadece bir kağıt parçası değil, yıllarca süren ve yüksek maliyetli projelerin hukuki güvencesidir. Sözleşme aşamasında yapılacak bir hata, fesih sürecinde telafisi güç zararlara yol açabilir.
Eğer bir inşaat projesinde tıkanıklık yaşıyorsanız veya sözleşmeyi feshetmeyi düşünüyorsanız, adım atmadan önce mutlaka bir gayrimenkul hukuku uzmanından danışmanlık almanızı öneririm. Hukuki süreçlerin yönetimi, davanın kazanılması veya uzlaşmanın sağlanması noktasında profesyonel bir strateji, sizi büyük maddi kayıplardan koruyacaktır.
Bu yazı yalnızca bilgilendirme amaçlıdır, somut olayınıza özel hukuki danışmanlık yerine geçmez.
Detaylı değerlendirme için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
