Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahiplerinin en büyük kâbusu, müteahhidin arsa sahibine düşen bağımsız bölümler üzerinde üçüncü kişilere (özellikle bankalara) ipotek tesis etmesidir. Peki, tapuda şerh olmasa dahi bankalar bu ipoteği “iyi niyetli” olduklarını iddia ederek koruyabilir mi?
Yargıtay’ın son dönemde verdiği kritik bir karar, bu soruya arsa sahiplerinin lehine net bir cevap veriyor: “Basit bir araştırma yapan banka, inşaatın kat karşılığı olduğunu bilebilirdi; dolayısıyla iyi niyet iddiası dinlenemez.”
Uygulamada müteahhitler, arsa paylarını devraldıktan sonra projeyi finanse etmek amacıyla bankalardan kredi kullanmakta ve bu kredi karşılığında arsa sahibine ait olması gereken bağımsız bölümler üzerine ipotek tesis etmektedir. İnşaat bittiğinde ise arsa sahibi, kendi hakkı olan dairenin üzerinde banka ipoteği ile karşı karşıya kalmaktadır.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi tarafından değerlendirilen bir olayda, bankalar genellikle “Tapuda şerh yoktu, biz iyi niyetli üçüncü kişi olarak ipoteğimizi korumalıyız” savunmasını yapmaktadır. Ancak Yargıtay, bu savunmayı artık kabul etmiyor.
Yargıtay’ın temel gerekçesi şudur:
- Bankalar, sıradan bir vatandaş gibi tapuya bakmakla yetinemezler. Profesyonel bir kredi kuruluşu olarak, taşınmazın durumunu, inşaatın niteliğini ve tapu kayıtlarındaki “kat karşılığı inşaat” ibarelerini incelemekle yükümlüdürler.
- Tapuda şerh olmasa dahi, inşaatın süregelen durumu ve sözleşme ilişkisi, basit bir araştırma ile ortaya çıkarılabilir.
- Bankanın bu araştırmayı yapmaması “ağır ihmal” veya “kötü niyet” olarak değerlendirilmekte ve tesis edilen ipotekler, arsa sahibinin tescil davası ile birlikte kaldırılabilmektedir.
Bu karar, arsa sahiplerine şu hukuki güvenceleri sağlamaktadır:
- Müteahhidin haksız ipotekleri, dairenizin mülkiyetine engel teşkil etmez. Doğru bir hukuki strateji ile bu ipotekler “fek” edilebilir (kaldırılabilir).
- Bankanın “bilmiyordum” savunması, profesyonel özen yükümlülüğü (Türk Medeni Kanunu m. 1023 ve devamı bağlamında) çerçevesinde geçersiz kılınabilir.
- İpotekli daireleriniz için tapu iptal ve tescil davası açarak, mülkiyet hakkınızı bankanın alacak hakkından üstün tutabilirsiniz.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda, özellikle banka ipotekleri söz konusu olduğunda, zamanlama hayati önem taşır. Müteahhidin mali durumu kötüleşmeden ve ipotekler icra yoluyla paraya çevrilmeden önce hukuki süreci başlatmak, mülkiyet hakkınızı korumanın tek yoludur.
Eğer müteahhit tarafından tesis edilen bir ipotek nedeniyle dairenizi teslim alamıyorsanız veya tapunuz risk altındaysa, profesyonel hukuki destek almak için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.
