1. Tapu Kaydı ve Mülkiyetin Hukuki Durumu
Bir taşınmaz satın almadan önce ilk yapılması gereken işlem tapu kaydının detaylı incelenmesidir.
Tapu kaydında şu hususlar kontrol edilmelidir:
1)Taşınmazın gerçek maliki
2)Haciz, ipotek veya satış yasağı şerhleri
3)İrtifak veya intifa hakları
4) Şufa (önalım) hakları
Tapu sicili, Türk hukukunda aleni ve güvenilir bir kayıt sistemi olmakla birlikte, uygulamada bazı uyuşmazlıklar ortaya çıkabilmektedir. Bu nedenle tapu kayıtlarının profesyonel şekilde incelenmesi önem taşır.
2. Kıyı Kenar Çizgisi ve Tapu İptal Riski
Fethiye gibi kıyı bölgelerinde en önemli hukuki risklerden biri kıyı kenar çizgisi içinde kalan taşınmazlardır. Türkiye’de kıyılar devletin hüküm ve tasarrufu altındadır ve özel mülkiyete konu olamaz. Bu nedenle bazı taşınmazlar geçmişte tapulu olsa dahi daha sonra açılan davalar sonucunda tapu iptaline konu olabilmektedir.
Yargıtay’ın çeşitli kararlarında da kıyı alanlarında bulunan taşınmazların mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıklar ele alınmıştır. Bu nedenle yatırım öncesinde taşınmazın:
1)kıyı kenar çizgisi içinde kalıp kalmadığı
2)imar planındaki konumu
3)kadastro kayıtları
mutlaka belediye ve kadastro müdürlüklerinden kontrol edilmelidir.
3. İmar Durumu ve Yapılaşma Hakkı
Fethiye’de özellikle tarla ve arsa yatırımları yaygındır. Ancak birçok yatırımcı imar durumunu incelemeden satın alma yapmaktadır. Satın alma öncesinde şu bilgiler mutlaka araştırılmalıdır:
1)Arsanın imar planındaki statüsü
2)Yapılaşma oranı (emsal ve kat yüksekliği)
3)Sit alanı veya koruma alanı olup olmadığı
4)Tarla vasfındaki taşınmazlarda yapı izni
Bazı tarla vasıflı taşınmazlarda herhangi bir yapı yapılması yasal olarak mümkün değildir. Bu nedenle imar durumunun resmi kurumlar nezdinde teyit edilmesi gerekir.
4. Kat Mülkiyeti ve İskan Durumu
Bir konut veya apartman dairesi satın alırken en önemli konulardan biri kat mülkiyeti ve iskan durumudur. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 10. maddesi uyarınca kat mülkiyeti, tapu siciline tescil ile doğar. Eğer binada yapı kullanım izin belgesi (iskan) bulunmuyorsa, taşınmaz çoğu zaman kat irtifakı tapusu üzerinden işlem görür. Bu durum şu riskleri doğurabilir:
1)İskan alınamaması
2)Elektrik, su ve abonelik sorunları
3)Belediye yaptırımları
Bu nedenle satın alma öncesinde binanın iskan belgesinin olup olmadığı mutlaka kontrol edilmelidir.
5. Riskli Yapı ve Kentsel Dönüşüm Durumu
Türkiye’de 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı tespiti yapılabilmektedir.Riskli yapı olarak tespit edilen binalarda:
1)yıkım kararı verilebilir
2)yeniden inşa süreci başlatılabilir
3)maliklerin yeni sözleşmeler yapması gerekebilir
Fethiye’de özellikle eski yapı stokunun fazla olduğu bölgelerde, satın alınacak binanın riskli yapı statüsünde olup olmadığı mutlaka araştırılmalıdır.
6. İcra İhaleleri ve İhalenin Feshi Riski
Bazı yatırımcılar gayrimenkulleri icra ihaleleri yoluyla satın almayı tercih etmektedir. Ancak bu tür satışlarda dikkat edilmesi gereken önemli hukuki riskler bulunmaktadır.İcra ihalelerinde şu durumlar ihalenin feshine neden olabilir:
1)artırmaya fesat karıştırılması
2)satış ilanındaki hatalar
3)taşınmazın özelliklerinin yanlış gösterilmesi
İhalenin feshi durumunda satış işlemi iptal edilebilir. Bu nedenle ihale dosyasının detaylı şekilde incelenmesi büyük önem taşır.
7. Vergi, Hazine Taşınmazları ve Yabancı Yatırımcı Riskleri
Gayrimenkul yatırımlarında yalnızca tapu değil, vergi ve mülkiyet yükümlülükleri de dikkate alınmalıdır. Kontrol edilmesi gereken başlıca konular:
1)Emlak vergisi borcu
2)Tapudaki beyan değeri ile gerçek değer arasındaki fark
3)Hazine taşınmazlarının kullanımı ve ecrimisil riskleri
Ayrıca yabancı yatırımcılar açısından Türkiye’de gayrimenkul edinimi, miras ve veraset hukuku açısından bazı özel durumlar doğurabilmektedir. Bu nedenle özellikle yabancı yatırımcılar için hukuki danışmanlık alınması önemlidir.
Sonuç
Fethiye’de gayrimenkul satın almak doğru yapıldığında oldukça kazançlı bir yatırım olabilir. Ancak yatırım sürecinde yapılacak küçük bir hata bile ileride ciddi hukuki sorunlara yol açabilir.
Bu nedenle satın alma öncesinde; Tapu kayıtlarının incelenmesi imar ve kıyı durumunun araştırılması,kat mülkiyeti ve iskan kontrolü,riskli yapı ve vergi yükümlülüklerinin incelenmesi gibi hukuki kontroller mutlaka yapılmalıdır.
Gayrimenkul yatırımı öncesinde hukuki risk analizinin yapılması, yatırımın güvenliğini sağlayan en önemli adımdır.
