Открытость реестра недвижимости и право на получение информации
Хотя принцип открытости реестра недвижимости означает, что изучить реестр вправе каждый, на практике существуют определённые ограничения. Согласно статье 1020 Гражданского кодекса Турции, чтобы лицо могло изучить сведения реестра, оно должно «убедительно обосновать наличие своего интереса». Вместе с тем с принятием Закона о праве на информацию № 4982 эта процедура упростилась, а доступ граждан к сведениям, касающимся их самих, ускорился. Тем не менее, если требуется изучить сведения реестра, относящиеся к третьему лицу, соблюдение баланса между статьёй 1020/II Гражданского кодекса и Законом о праве на информацию важно для устранения риска неправомерного доступа к данным.
Анализ отметок и ограничений на объекте
При изучении записи реестра недостаточно смотреть только на имя собственника. Графы «Заявления» и «Сервитуты» по объекту — те места, которые адвокат должен изучать наиболее внимательно. В частности, согласно изменению 2021 года, внесённому в статью 126 Закона об исполнительном производстве и банкротстве, залоговые кредиторы и иные заинтересованные лица обязаны заявить о своих правах на стадии объявления о продаже; в противном случае эти права могут быть исключены из распределения вырученной суммы. Поэтому любые ограничения, видимые в реестре до покупки, — арест, ипотека или отметка о семейном жилище — напрямую влияют на правовую ценность объекта.
Состояние поквартирной собственности и поквартирного сервитута
Если приобретается самостоятельное помещение, изучение в рамках Закона о поквартирной собственности (KMK) неизбежно. Статья 10 KMK предусматривает, что поквартирная собственность возникает на основании официального акта и регистрации. Согласно статье 12 KMK, соответствие здания архитектурному проекту и план управления являются важнейшими документами, которые следует проверить в управлении земельного реестра. Стоит также напомнить, что согласно временной статье 1 KMK в зданиях, получивших разрешение на ввод в эксплуатацию, но ещё не перешедших к поквартирной собственности, такой переход возможен по заявлению одного из сособственников в силу закона.
Кадастровые границы и действительность собственности
Одно из самых больших разочарований — несовпадение площади, указанной в свидетельстве, с фактическим пользованием. В одном из своих постановлений Европейский суд по правам человека (ЕСПЧ) ясно показывает, как ошибки кадастровых измерений составили вмешательство в право собственности заявителя. Точно так же длительные судебные разбирательства, начинающиеся с регистрации права на имя Казначейства после кадастровых работ, породили серьёзный ущерб в контексте «права на справедливое судебное разбирательство». Поэтому обязательное проведение осмотра на месте до покупки, с актуальной разбивочной схемой или кадастровой выпиской, предотвратит возможные в будущем иски об аннулировании записи и новой регистрации.
Риск преимущественного права покупки
В долевой собственности законное преимущественное право покупки — сильный инструмент, используемый для того, чтобы не допустить вхождения третьих лиц в общую собственность. До приобретения объекта анализ состояния долевой собственности и того, воспользуются ли остальные сособственники этим правом, имеет жизненно важное значение для устойчивости инвестиции.
Важное напоминание: настоящая запись в блоге носит информационный характер и не является юридической консультацией. Купля-продажа недвижимости — это операции, формируемые множеством норм и актуальной судебной практикой; они почти не допускают ошибок и требуют профессионального подхода. Изучение правового положения объекта посредством «отчёта об анализе рисков» — самый надёжный путь защитить себя от возможного иска об аннулировании записи или риска утраты собственности.
Вы всегда можете обратиться к нам, чтобы обеспечить правовую безопасность своих сделок и получить подробный «отчёт о правовом состоянии» по процессу, а также профессиональную консультационную поддержку.
