Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, sadece bir yapım sözleşmesi değil, arsa malikinin taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının bir kısmını yükleniciye devretmeyi, yüklenicinin ise bu paya karşılık bağımsız bölümler inşa ederek teslim etmeyi taahhüt ettiği, “mülkiyetin devri” borcunu da bünyesinde barındıran kompleks bir yapıdır.
1. Hukuki Niteliğin Belirlenmesi ve Görevli Mahkeme Sorunsalı KKİS’lerden doğan uyuşmazlıklarda en büyük sorunlardan biri, görevli mahkemenin tayinidir. Yargıtay Hukuk Daireleri Başkanlar Kurulu’nun 2014/1189 E., 2014/1379 K. sayılı kararında da açıkça vurgulandığı üzere, uyuşmazlığın niteliği gereği, sözleşmeden doğan alacak istemleri, sözleşmenin konusuna ve tarafların sıfatına göre farklı dairelerin görev alanına girebilmektedir. Bu durum, uygulamada davanın yanlış mahkemede açılmasına ve usul ekonomisinin zedelenmesine yol açmaktadır.Dava açmadan önce ilgili dairenin güncel iş bölümü tebliğlerini incelenmesi hayati önem taşımaktadır.
2. Usul Hukuku ve Yargılamanın Hızı Kasapoğlu’nun (2015) “Summary Proceedings in Administrative Jurisdiction” adlı çalışmasında belirttiği üzere, “basit yargılama usulü” veya hızlandırılmış prosedürler, uyuşmazlıkların çözümünde adil yargılanma hakkını zedelemeden adalete erişimi kolaylaştırmalıdır. Ancak KKİS gibi teknik ve hukuki açıdan yoğun dosyaların genel mahkemelerde görülmesi, sürecin uzamasına neden olmaktadır.
3. Mülkiyet Hakkı ve AİHM Perspektifi KKİS, tarafların mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen bir sözleşmedir. AİHM’nin kararlarında da altını çizdiği üzere, mülkiyet üzerindeki tasarruf yetkisinin kısıtlanması veya sözleşmesel hakların ihlali, bireyin etkili başvuru hakkı (effective remedy) ile doğrudan ilişkilidir. Sözleşme hazırlanırken, yüklenicinin inşaatı tamamlayamaması durumunda arsa malikinin mülkiyet hakkını koruyacak “fesih şartları” ve “teminat mekanizmaları” (Banka teminat mektubu, inşaat tamamlama sigortası vb.) AİHM standartlarında bir mülkiyet güvencesi sunmalıdır.
4. Pratik Öneriler: Sözleşme Metninde Nelere Yer Vermeli?
- İfa İmkansızlığı ve Tazminat: Sözleşmenin “ifa imkansızlığı” ile sonuçlanması durumunda yüklenicinin cezai şarttan muaf tutulmaması için “kusur” ayrımı net yapılmalıdır.
- Bağımsız Bölüm Paylaşımı: Paylaşımın, inşaatın hangi seviyesinde (temel, kaba inşaat, iskan) gerçekleşeceği net bir takvime bağlanmalıdır.
- Sözleşmenin Şerhi: Yüklenici için en büyük koruma, sözleşmenin tapuya şerh edilmesidir. Bu, taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesini engellemez ancak üçüncü kişinin “kötü niyetli” olduğunu ispat kolaylığı sağlar.
Sonuç Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, “gelecekteki mülkiyete” yapılan bir yatırımdır. Bu süreci sadece bir noterde düzenlenen kağıt parçası olarak değil, inşaatın teknik şartnamesinden vergi hukukuna kadar uzanan bir “hukuki proje” olarak yönetmek, biz hukukçuların görevidir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla kaleme alınmış olup, hukuki danışmanlık niteliği taşımamaktadır; somut uyuşmazlıklarınızda hak kaybına uğramamak adına bir avukattan doğrudan profesyonel hukuki destek almanız gerektiğini önemle hatırlatırım.
