علنی بودن ثبت اسناد و املاک و حق دسترسی به اطلاعات
اگرچه اصل علنی بودن ثبت اسناد و املاک به معنای آن است که هر کس میتواند سوابق را بررسی کند، در عمل محدودیتهایی وجود دارد. بر پایه ماده ۱۰۲۰ قانون مدنی ترکیه، برای اینکه شخصی بتواند اطلاعات ثبتی را بررسی کند، باید «ذینفعی خود را باورپذیر سازد». با این حال، با قانون حق دسترسی به اطلاعات شماره ۴۹۸۲ این روند آسانتر شده و دسترسی شهروندان به اطلاعات مربوط به خودشان شتاب گرفته است. با این همه، اگر بررسی اطلاعات ثبتی متعلق به شخص ثالث خواسته شود، رعایت توازن میان ماده ۱۰۲۰/۲ قانون مدنی و قانون حق دسترسی به اطلاعات برای از میان بردن خطر دسترسی نامشروع به دادهها اهمیت دارد.
تحلیل درجها و محدودیتهای وارد بر ملک
هنگام بررسی سابقه ثبتی، تنها نگاه کردن به نام مالک کافی نیست. ستونهای «اظهارات» و «حقوق ارتفاقی» مربوط به ملک، جاهایی است که وکیل باید با بیشترین دقت بررسی کند. بهویژه بر پایه اصلاح سال ۲۰۲۱ در ماده ۱۲۶ قانون اجرا و ورشکستگی، بستانکاران دارای رهن و دیگر ذینفعان مکلف شدهاند حقوق خود را در مرحله آگهی فروش اعلام کنند؛ در غیر این صورت این حقوق ممکن است از تقسیم بهای فروش کنار گذاشته شود. از این رو، هر محدودیتی که پیش از خرید در دفتر ثبت دیده میشود، مانند توقیف، رهن یا درج «مسکن خانوادگی»، مستقیماً بر ارزش حقوقی ملک اثر میگذارد.
وضعیت مالکیت آپارتمانی و ارتفاق آپارتمانی
اگر آنچه خریداری میشود یک واحد مستقل باشد، بررسی در چارچوب قانون مالکیت آپارتمانی (KMK) ناگزیر است. ماده ۱۰ این قانون مقرر میدارد که مالکیت آپارتمانی با سند رسمی و ثبت پدید میآید. بر پایه ماده ۱۲ همان قانون، انطباق ساختمان با پروژه معماری و نیز طرح مدیریت، حیاتیترین مدارکیاند که باید در اداره ثبت بررسی شوند. همچنین یادآوری این نکته سودمند است که بر پایه ماده یکم موقت این قانون، در ساختمانهایی که گواهی پایان کار گرفتهاند اما هنوز به مالکیت آپارتمانی نرسیدهاند، گذار به مالکیت آپارتمانی با درخواست یکی از مالکان مشترک و بهطور رأساً ممکن است.
مرزهای کاداستری و واقعیت مالکیت
یکی از بزرگترین سرخوردگیها، ناهمخوانی مساحت نوشتهشده در سند با استفاده واقعی است. دادگاه اروپایی حقوق بشر (AİHM) در یکی از آرای خود بهروشنی نشان میدهد که خطاهای اندازهگیری کاداستر چگونه مداخله در حق مالکیت خواهان به شمار آمده است. به همین سان، دادرسیهای طولانی که با ثبت سند به نام خزانهداری پس از عملیات کاداستر آغاز میشود، در بستر «حق بر دادرسی عادلانه» زیانهای جدی پدید آورده است. از این رو، انجام بازدید در محل پیش از خرید، همراه با کروکی پیادهسازی بهروز یا برگ کاداستر، از دعاوی ابطال سند و ثبت مجدد در آینده پیشگیری خواهد کرد.
خطر حق شفعه
در مالکیت مشاع، حق شفعه قانونی ابزاری نیرومند است که برای جلوگیری از ورود اشخاص ثالث به شراکت به کار میرود. پیش از خرید ملک، تحلیل وضعیت مالکیت مشاع و اینکه آیا دیگر شرکا از این حق استفاده خواهند کرد یا نه، برای پایداری سرمایهگذاری حیاتی است.
یادآوری مهم: این نوشته وبلاگ با هدف اطلاعرسانی تهیه شده و ماهیت مشاوره حقوقی ندارد. روندهای خرید و فروش ملک، معاملاتیاند که با شمار زیادی از مواد قانونی و رویه روز شکل میگیرند، مجال خطا در آنها اندک است و رویکردی حرفهای میطلبند. بررسی وضعیت حقوقی ملک با یک «گزارش تحلیل خطر»، مطمئنترین راه برای در امان ماندن از دعوای احتمالی ابطال سند یا خطر از دست دادن مالکیت است.
برای تأمین امنیت حقوقی معاملات خود و دریافت «گزارش تفصیلی وضعیت حقوقی» درباره روند، همواره میتوانید با ما تماس بگیرید و از پشتیبانی مشاورهای حرفهای بهرهمند شوید.
