قراردادهای ساخت در ازای واحد که یکی از پرکاربردترین الگوها در پروژههای توسعه املاک است، در عمل خطرهای حقوقی جدی در خود دارد. بهویژه این پرسش که در صورت بطلان یا فسخ قرارداد، حقوق طرفین چگونه حفظ میشود، موضوع بحثی مهم است. در این نوشته، در پرتو آرای دیوان عالی کشور بررسی میکنیم که در اختلافات ناشی از این قراردادها، مقررات قانون مدنی ترکیه درباره احداث بنا در ملک دیگری بدون حق (مواد ۷۲۲ تا ۷۲۴ TMK) چگونه اعمال میشود.
قرارداد ساخت در ازای واحد چیست؟
قراردادی با ماهیت مختلط است که در آن مالک زمین، زمین خود را در اختیار سازنده میگذارد، سازنده بر آن زمین ساختمان میسازد و در برابر آن، بخش معینی از واحدهای مستقل به سازنده منتقل میشود. در عمل بیشتر اوقات در دفترخانه به شکل وعده فروش و گاه حتی بهصورت قرارداد عادی کتبی تنظیم میشود. این وضعیت بهویژه به سبب نقص شکلی، خطر بطلان پدید میآورد.
اگر قرارداد باطل یا فسخ شده باشد چه میشود؟
اگر ساخت آغاز شده یا به مرحلهای رسیده باشد، حقوق طرفین متفاوت میشود. این پیچیدهترین جنبه کارهایی است که در ازای واحد انجام میگیرد. ممکن است ساختمان به مرحلهای رسیده باشد که برچیدن آن ممکن نباشد. میان طرفین ممکن است بیتوازنی اقتصادی جدی پدید آید. مقررات دارا شدن ناعادلانه همیشه نتیجه عادلانه نمیدهد. در همین جاست که مقررات مربوط به احداث بنا بدون حق وارد عمل میشود.
احداث بنا بدون حق چیست؟
این است که شخصی بدون هیچ مبنای حقوقی، بر زمین دیگری بنا بسازد. اگر قرارداد ساخت در ازای واحد باطل باشد یا بعداً فسخ شود، بنایی که سازنده ساخته است «بنای بدون حق» شمرده میشود.
در این حالت حقوق طرفین چیست؟
در چنین وضعیتهایی سه راهحل بنیادی وجود دارد.
۱. درخواست برچیدن بنا
اگر رضایت مالک زمین نباشد و برچیدن به «زیان بیش از اندازه» نینجامد، میتوان برداشتن بنا را خواست. اما در عمل، چون مالک زمین معمولاً به ساخت اجازه داده است، این راه بیشتر اوقات به کار نمیآید.
۲. مطالبه خسارت
اگر بنا برچیده نشود، مالک زمین مکلف است خسارت مناسبی به سازنده بپردازد. در تعیین خسارت، ارزش بنا، هزینه مصالح و دستمزد و حسن نیت طرفین در نظر گرفته میشود. در بیشتر موارد سازنده دارای حسن نیت شمرده میشود.
۳. انتقال مالکیت زمین
اگر ارزش بنا آشکارا بیش از ارزش زمین باشد و طرف دارای حسن نیت باشد، سازنده میتواند انتقال تمام یا بخشی از زمین را به خود درخواست کند. این در عمل نیرومندترین و پرمناقشهترین حق است. به نظر دیوان عالی کشور، این حق شخصی است و در برابر همگان قابل استناد نیست. تنها در برابر طرفهای قرارداد یا قائممقامهای آنان به کار میرود.
بزرگترین خطرها در عمل
رایجترین اشتباهات در پروژههای ساخت در ازای واحد:
*تنظیم قرارداد بهصورت عادی کتبی
*درج نکردن قرارداد در سند (این وضعیت بعدها در مالیات بر افزایش ارزش نیز مشکلساز میشود)
*نبود نظارت حقوقی در جریان پیشرفت پروژه
*انجام بیضابطه فروش به اشخاص ثالث
این اشتباهات هنگام فسخ قرارداد به دعاوی بسیار جدی مالکیت و خسارت میانجامد. قراردادهای ساخت در ازای واحد رابطه ساده «زمین و ساخت» نیستند؛ ساختاری حقوقی با احتمالات فراواناند. در صورت بطلان یا فسخ قرارداد، مقررات احداث بنا بدون حق مهمترین ابزار برقراری توازن میان طرفین است.
این قراردادها دانش فنی و حقوقی جدی میطلبند. گرفتن پشتیبانی حرفهای در هر مرحله، از تنظیم قرارداد تا اجرای آن، از اختلافات بزرگ آینده پیشگیری میکند.
این نوشته با هدف اطلاعرسانی عمومی تهیه شده و ماهیت مشاوره حقوقی ندارد. برای ارزیابی پرونده مشخص خود میتوانید با ما تماس بگیرید.
