Одним из направлений работы бюро Köse Hukuk Bürosu является право недвижимости и земельного реестра; споры, вытекающие из реестра недвижимости (tapu sicili), долевая собственность, переход имущества по наследству и договоры строительства в обмен на квартиры (kat karşılığı inşaat sözleşmesi) входят в это направление. Эта страница собирает воедино вопросы людей, которые покупают или продают недвижимость в Фетхие и Мугле либо столкнулись с проблемой в записи реестра: что изучается до передачи права собственности, какое дело решается в Управлении земельного реестра, а какое — в суде, и откуда происходят ограничения, характерные для этого региона.
Изложенные ниже пояснения носят общий информационный характер; запись в реестре, градостроительный статус и история каждого объекта недвижимости индивидуальны. Разделы со ссылками на законодательство снабжены отметкой о дате; при изменении нормы соответствующий раздел перерабатывается, а дата обновляется.
Для кого подготовлена эта страница?
Частые вопросы о недвижимости и земельном реестре сводятся к нескольким типичным ситуациям. Общее у этих пяти ситуаций то, что проблема чаще всего не в самой записи, а в стоящем за ней административном и фактическом положении дел.
- Вы находитесь на этапе до покупки. До подписания договора вы хотите проверить запись в реестре, отметки (şerh) и градостроительный статус участка.
- Ваше свидетельство о собственности аннулировано или против вас подан иск. Вы столкнулись с действием, связанным с кадастром, установлением границ леса или береговой линией (kıyı kenar çizgisi).
- У вас есть недвижимость в долевой собственности. Между сособственниками не достигнуто согласие о порядке пользования или о продаже.
- Недвижимость перешла по наследству. Вас интересует, как производится регистрация и каким путём завершается раздел.
- Вы находитесь за рубежом. Вы хотите провести сделку по доверенности.
По каким вопросам мы работаем в праве недвижимости и земельного реестра?
Приведённые ниже темы показывают направления работы бюро в области права недвижимости; порядок перечисления не означает приоритета.
Аннулирование записи и регистрация права
Неправомерная регистрация, muris muvazaası (мнимая продажа, совершённая наследодателем для сокрытия имущества от наследников), злоупотребление доверенностью, возражение против кадастрового установления и требования, основанные на договоре доверительного характера (inanç sözleşmesi).
Раздел общей собственности
Завершение раздела в натуре или путём продажи; установление принадлежности возведённых на участке объектов (muhdesat). Подробнее — раздел и прекращение общей собственности на недвижимость в долевой собственности.
Преимущественное право покупки (önalım, şufa)
Право, которое остальные сособственники могут реализовать в судебном порядке при продаже доли третьему лицу, и связанные с ним сроки.
Обязательство о продаже недвижимости
Внесение в реестр отметки о нотариально удостоверенном договоре и действие такой отметки в отношении третьих лиц.
Переход по наследству и раздел
Свидетельство о праве на наследство, регистрация наследственного перехода (intikal) и раздел наследственной массы.
Договоры строительства в обмен на квартиры
Заключение договора, последствия недействительности и расторжения, передача доли в земельном участке; подробнее — положение записи в реестре при расторжении договора.
Режимы охраны и ограничений
Влияние ограничений, связанных с охраняемой зоной (sit alanı), береговой линией и лесным кадастром, на запись в реестре и на сделку по передаче права.
Приобретение недвижимости иностранцами
Запрос по военным запретным зонам, сделки, проводимые дистанционно по доверенности, и регистрация после передачи права.
Эти темы могут пересекаться в пределах одной записи. Полученный по наследству участок в долевой собственности одновременно порождает вопрос и о наследственном переходе, и о разделе общей собственности, и о градостроительном статусе; поэтому изучение начинается не с отдельного действия, а с записи в целом. Практическое обобщение всей картины — контрольный список проверки реестра перед покупкой.
Часть вопросов решается без обращения в суд. Техническая ошибка в записи, неверное указание имени и фамилии или расхождение в площади прежде всего рассматриваются по административному заявлению в Управление земельного реестра; когда же спорным становится то, кому принадлежит право собственности, путь — судебный. Разграничение того, какое дело через какую дверь проходит, с самого начала определяет порядок действий и необходимые документы.
Связаться с бюро можно по указанным ниже каналам.
Обязательно ли представительство адвоката при передаче права собственности?
По состоянию на 29 сентября 2026 года в турецком праве нет действующей нормы, которая обязывала бы стороны быть представленными адвокатом при передаче недвижимости в Управлении земельного реестра. Случаи обязательного участия адвоката, предусмотренные Законом об адвокатуре № 1136 (1136 sayılı Avukatlık Kanunu), не охватывают сделки по передаче права собственности; Закон о земельном реестре № 2644 (2644 sayılı Tapu Kanunu) и Положение о земельном реестре (Tapu Sicili Tüzüğü), в свою очередь, при совершении сделки через представителя не требуют, чтобы представитель был адвокатом. По нотариально удостоверенной доверенности действовать в качестве представителя может любое лицо.
Откуда же берётся распространённое в обществе представление об «обязательном участии адвоката при оформлении недвижимости»? Его источник — заявление министра юстиции Акына Гюрлека (Akın Gürlek) от 3 марта 2026 года. Министр сообщил, что они хотели бы ввести обязательное представительство адвоката по сделкам с недвижимостью, превышающим определённую сумму, обусловив это тем, что Меджлис проявит волю в том же направлении. Это стадия законодательного предложения.
Регулирование, известное в обществе как 12-й судебный пакет, было принято как Закон № 7589 и опубликовано в «Resmî Gazete» (официальный вестник Турции) от 31 июля 2026 года, № 33326. Названный закон внёс изменения в тринадцать законов; среди этих тринадцати законов нет ни Закона об адвокатуре № 1136, ни Закона о земельном реестре № 2644. Это положение в окончательный текст не вошло.
Следует развести и часто смешиваемый вопрос: согласно ст. 35 Закона об адвокатуре № 1136 отдельные акционерные общества и строительные кооперативы обязаны иметь адвоката по договору. Это не связано со сделкой по передаче права собственности у стойки земельного реестра и не распространяется на куплю-продажу между физическими лицами.
Этот раздел обновлён 29.09.2026. При изменении в ходе законодательного процесса раздел будет переработан.
Что проверяется перед передачей права собственности?
Изучение до передачи права заранее делает видимой значительную часть споров, которые могут возникнуть после сделки. Ниже — минимальный перечень позиций, которые смотрят по записям реестра и административных органов.
- Собственник и доли. Совпадает ли указанный в реестре собственник с продавцом, размеры долей и преимущественное право покупки других сособственников.
- Отметки, заявления и сервитуты. Арест имущества, ипотека, отметка о семейном жилище, отметка об обязательстве продажи, отметка об аренде, сервитуты прохода и водопользования. Подробнее — изучение отметок и заявлений в записи реестра.
- Градостроительный статус и разрешение на ввод в эксплуатацию. Функция участка по плану застройки, условия застройки, документ о вводе в эксплуатацию (iskân) и осуществлён ли переход к этажной собственности.
- Кадастровая граница и вынос в натуру. Совпадает ли фактически используемая на местности площадь с границами по реестру; вероятность выхода постройки за границы участка. На сельских участках расхождение между обмером и фактическим пользованием — распространённый источник споров.
- Статусы охраны и ограничений. Записи об охраняемой зоне, береговой линии, границе леса и о территориях с особым статусом.
- Запись о рискованном строении. Имеется ли в отношении строения заключение о рискованном состоянии (riskli yapı) и на какой стадии находится процесс.
- Заявленная цена передачи. То, отражает ли указанная в реестре цена действительную цену передачи, имеет и налоговые, и доказательственные последствия; подробнее — разница между заявленной в реестре ценой и действительной ценой передачи.
Последняя позиция приобрела в 2026 году дополнительное значение. Согласно временной статье 23, добавленной в Закон о налоге на недвижимое имущество № 1319 Законом № 7566 («Resmî Gazete» от 19.12.2025, № 33112), налоговые стоимости зданий и земельных участков на 2026 год не могут превышать двукратного превышения над стоимостью 2025 года, то есть в совокупности трёхкратной величины. Этот предел ограничивает минимальную базу пошлины за регистрацию, взимаемой отдельно с покупателя и с продавца в размере 20 промилле согласно тарифу № 4 к Закону о пошлинах № 492. Ставка не изменилась; изменилась нижняя граница базы.
Часть этих позиций читается из реестра недвижимости, часть — из записей муниципалитета и кадастра, а часть — из документов совета по охране. Запись в реестре и обременения по ней доступны не всем: запись может увидеть собственник, уполномоченный им представитель либо лицо, подтвердившее свой правовой интерес. На практике покупатель изучает запись по доступу, который продавец предоставляет через Web Tapu (онлайн-система реестра). Отказ продавца сам по себе не влечёт правовых последствий, однако это признак, к которому следует отнестись внимательно. О шагах, совершаемых при передаче права, — пошаговый порядок сделок по передаче права собственности.
Порядок и сроки оплаты также заранее фиксируются письменно. Если передача права и оплата не происходят одновременно, в договоре должно быть указано, на какое обеспечение опираются стороны. Система безопасных платежей при регистрации (Tapuda Güvenli Ödeme Sistemi) Главного управления земельного реестра и кадастра (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü) — один из путей, который может использоваться с этой целью; поскольку сфера применения системы в законодательстве может меняться, положение на дату сделки следует проверять дополнительно.
Наконец, Законом № 7579, вступившим в силу 22 мая 2026 года («Resmî Gazete» от 22.05.2026, № 33261), в Закон о земельном реестре № 2644 добавлена дополнительная статья 4: отчёты об оценке, составляемые в силу законодательства о жилищном финансировании и о рынке капитала, направляются банками и финансовыми учреждениями, по заказу которых они составлены, в Главное управление земельного реестра и кадастра в электронной форме и безвозмездно в день составления. Это обязанность по передаче данных; для лица, покупающего или продающего недвижимость, она не создаёт нового документа или обращения.
С какими проблемами чаще всего сталкиваются в Фетхие и Мугле?
Недвижимость в Фетхие и его окрестностях отличается плотностью ограничений, которая встречается не везде в стране: береговая полоса, охраняемые зоны, границы лесов и планы туристического назначения могут накладываться друг на друга в пределах одного и того же участка.
Как береговая линия влияет на недвижимость?
Согласно Закону о побережье № 3621 побережья находятся под господством и распоряжением государства и не могут быть предметом частной собственности. Участки, признанные расположенными со стороны моря от береговой линии, могут стать предметом аннулирования записи, даже если они значатся зарегистрированными в реестре. Для участков вблизи береговой полосы, помимо записи в реестре, изучается также находящийся у административного органа планшет береговой линии.
Почему застройка в охраняемой зоне подчинена особому порядку?
Планы застройки, принимаемые в целях охраны, могут ограничивать застройку на уровне отдельного участка; в археологических и природных охраняемых зонах первой степени может действовать полный запрет на строительство. Объём ограничений меняется в зависимости от степени и положений плана: из двух соседних участков один может быть закрыт для строительства, тогда как другой открыт для ограниченной застройки. Самое частое заблуждение — предположение, что охранный статус всегда виден в записи реестра; чаще всего статус читается из планов и решений совета. Подробнее — объём ограничений застройки в охраняемых зонах.
Какой срок действует для свидетельств, аннулированных из-за лесного кадастра?
Статьёй 14 Закона № 7584 (принят 11.06.2026; «Resmî Gazete» от 20.06.2026, № 33286) в Закон о лесах № 6831 добавлена дополнительная статья 22. Недвижимость, зарегистрированная на имя Казны в результате аннулирования свидетельства о собственности вступившим в законную силу решением суда либо добровольного отказа, может быть возвращена при обращении в административный орган прежними собственниками или их правопреемниками до 20.06.2028. Если ранее была выплачена компенсация, общая сумма выплаты подлежит возврату Казне, и эта сумма не может быть меньше текущей рыночной стоимости недвижимости.
Сфера применения ограничена; норма не применяется к ряду объектов, в том числе к следующим:
- зонам охраны и развития культуры и туризма, туристическим центрам и туристическим территориям, объявленным в рамках Закона № 2634
- оливковым насаждениям
- недвижимости со статусом пастбища
- сгоревшим лесным площадям и лесным территориям с особым статусом
Поскольку в Фетхие исключение для туристических территорий может быть определяющим для исхода по большинству участков, наличие или отсутствие каждого объекта в сфере применения нормы следует изучать отдельно. Статья не означает, что каждый в регионе сможет вернуть своё свидетельство о собственности.
Что происходит с туристическими и дачными участками в долевой собственности?
В регионе распространены участки со множеством сособственников, приобретённые путём продажи долей. По мере роста числа сособственников усложняются решения и о продаже, и о порядке пользования; требования о разделе общей собственности чаще всего возникают именно отсюда.
Почему при строительстве в обмен на квартиры собственник участка и третьи лица оказываются в противостоянии?
В модели, при которой доля в земельном участке передаётся подрядчику, при неисполнении подрядчиком своего обязательства права собственника участка вступают в конфликт с правами, приобретёнными третьими лицами с опорой на реестр. Срок передачи, то, какая доля и когда передаётся, и вправе ли подрядчик продавать полученные доли третьим лицам, — определяющие условия договора. Когда эти условия оставлены незаполненными, предметом иска, поданного годы спустя, чаще всего оказывается именно то, что не было записано.
Можно ли ссылаться на muris muvazaası в отношении незарегистрированной недвижимости?
Muris muvazaası, то есть утверждение о мнимой продаже, совершённой наследодателем с целью сокрытия имущества от наследника, согласно Решению об унификации судебной практики Кассационного суда (Yargıtay) от 1.4.1974 может быть заявлено только в отношении недвижимости, зарегистрированной в реестре. В отношении незарегистрированной недвижимости такое утверждение не рассматривается; при наличии условий возможен лишь путь уменьшения безвозмездных распоряжений (tenkis). В сельской местности Фетхие, где есть внекадастровые объекты и объекты, основанные на владении, это разграничение имеет практические последствия.
Что означает запрос по военным запретным зонам для иностранного покупателя?
Приобретение недвижимости иностранными физическими лицами подлежит запросу в отношении военных запретных зон и зон безопасности; при отрицательном результате запроса передача права не совершается. Кроме того, действуют ограничения приобретения в расчёте на одно лицо и на один район, а также отдельный порядок оценки и определения суммы. Поскольку каждое из этих требований подчинено своему порядку, их следует проверять по конкретному участку до передачи права.
Порядок действий может меняться в зависимости от района, где расположена недвижимость.
Как продвигается процесс?
Путь, которым ведутся дела о недвижимости, меняется в зависимости от вида поручения, однако продвигается по четырём основным этапам.
- Беседа и сбор документов. Собираются сведения о квартале и участке (ada-parsel), выписка из реестра, имеющиеся договоры, платёжные документы и переписка; на этом этапе определяется, на каком правовом основании строится спор.
- Изучение записи и ограничений. Изучаются отметки, заявления и сервитуты, градостроительный статус, охранные статусы и, при наличии, записи о находящихся на рассмотрении делах; источник проблемы чаще всего становится видимым именно на этом этапе.
- Письменная оценка. Варианты, правовые последствия каждого из них и возможные пути передаются в письменном виде; здесь же оцениваются и внесудебные способы разрешения.
- Сделка или судебный процесс. В зависимости от выбранного пути подаётся административное заявление, заключается договор либо используется медиация или судебный порядок.
Сколько времени займёт процесс, зависит от загруженности суда, объёма экспертизы и графика осмотра на месте. Поэтому срок заранее не обещается; заранее известно лишь то, что и на каком этапе будет сделано.
Какой суд компетентен и какие споры подлежат медиации?
Подсудность по месту. Иски, касающиеся вещных прав на недвижимость, рассматриваются судом по месту нахождения недвижимости, и эта подсудность является исключительной (ст. 12 Гражданского процессуального кодекса № 6100; «Resmî Gazete» от 04.02.2011, № 27836). В отношении недвижимости в Фетхие компетентным является суд Фетхие, где бы ни находилось место жительства сторон.
Родовая подсудность. Подсудность меняется в зависимости от вида требования. По требованиям об аннулировании записи и регистрации права, о преимущественном праве покупки и о регистрации на основании обязательства продажи компетентен суд первой инстанции по гражданским делам (asliye hukuk mahkemesi); по требованиям о разделе общей собственности и о выдаче свидетельства о праве на наследство — мировой суд по гражданским делам (sulh hukuk mahkemesi) (ст. 2 и ст. 4 Гражданского процессуального кодекса № 6100).
Исковая давность. Право собственности является абсолютным и по общему правилу исковой давности не подлежит. Напротив, приобретение права собственности по приобретательной давности урегулировано в ст. 712 Гражданского кодекса Турции № 4721 («Resmî Gazete» от 08.12.2001, № 24607) сроком в десять лет для зарегистрированной в реестре недвижимости, а в ст. 713 — сроком в двадцать лет для незарегистрированной. В обоих случаях помимо срока требуются и иные условия.
Медиация как условие предъявления иска. Статья 18/B Закона о медиации по гражданско-правовым спорам № 6325 добавлена статьёй 37 Закона № 7445 («Resmî Gazete» от 05.04.2023, № 32154) и вступила в силу 01.09.2023. Сфера применения ограничена четырьмя пунктами: споры из отношений найма (за исключением выселения в порядке исполнительного производства без судебного решения), раздел движимого и недвижимого имущества и прекращение общей собственности, споры из Закона об этажной собственности и споры из соседских прав. Иск об аннулировании записи и регистрации права в этом перечне не значится; причина не в том, что вещные права не пригодны для медиации, а в том, что перечень является исчерпывающим. Когда такое требование заявляется вместе с требованием о прекращении общей собственности, практика оценивает вопрос по основному требованию, поэтому заранее однозначный вывод сделать нельзя.
Минимальный перечень документов. По делам такого рода обычно требуются: выписка из реестра и сведения о квартале и участке, документ, удостоверяющий личность, свидетельство о праве на наследство по требованиям, основанным на наследовании, имеющиеся договоры и приложения к ним, платёжные документы, переписка и досудебные уведомления, а также доверенность.
Дорожная карта составляется на основании записи реестра и относящихся к делу документов.
Часто задаваемые вопросы
Обязательно ли представительство адвоката при передаче права собственности?
Нет. По состоянию на 29 сентября 2026 года нет действующей нормы, обязывающей быть представленным адвокатом при сделках по передаче права собственности. Регулирование, о котором говорилось в заявлении министра юстиции от 3 марта 2026 года, не вошло в число тринадцати законов, изменённых Законом № 7589 («Resmî Gazete» от 31.07.2026, № 33326); Закона об адвокатуре № 1136 и Закона о земельном реестре № 2644 в том перечне нет.
Могут ли покупатель и продавец работать с одним и тем же адвокатом?
Нет. Адвокат не может оказывать юридическую помощь покупателю и продавцу, между которыми существует конфликт интересов; этот запрет распространяется также на партнёров адвоката и на адвокатов, работающих в том же бюро. Адвокат обязан отказаться от поручения и в том случае, если по тому же делу он ранее представлял противную сторону или давал заключение. (Türkiye Barolar Birliği Meslek Kuralları m.36 ve 1136 sayılı Avukatlık Kanunu m.38/b — Правила профессиональной этики Союза адвокатских палат Турции, ст. 36, и Закон об адвокатуре № 1136, ст. 38/b)
К кому предъявляется иск об аннулировании записи и регистрации права?
Иск предъявляется к лицу, значащемуся собственником в реестре. Если недвижимость сменила владельца либо на ней установлено ограниченное вещное право, встаёт вопрос о привлечении к делу и этих лиц. При совместной собственности наследников общее правило — совместные действия наследников; по требованиям, направленным на пополнение наследственной массы, есть случаи, когда иск может подать один из наследников самостоятельно. Можно потребовать внесения в реестр отметки о предъявлении иска; такая отметка затрудняет последующие ссылки третьих лиц на добросовестность. К кому обращать иск, нельзя определить, не изучив ретроспективную выписку из записи реестра; иск, предъявленный к ненадлежащему лицу, отклоняется из-за отсутствия надлежащего ответчика.
Я нахожусь за рубежом, могу ли я совершить сделку с недвижимостью по доверенности?
Да. Доверенность, требуемая для сделок с недвижимостью, оформляется в форме нотариального удостоверения и с фотографией; её можно получить у нотариусов в Турции либо в консульствах Турции за рубежом. Для документов, составленных иностранными органами, требуются апостиль и перевод присяжного переводчика. Определяющим здесь является объём полномочий: продажа, получение цены, установление ипотеки и подобные полномочия должны быть записаны по отдельности, а те, которые не предполагается предоставлять, оставлены за пределами объёма. Злоупотребление доверенностью — одна из частых причин исков об аннулировании записи.
Что требуется для оформления наследства в реестре?
Сначала получают свидетельство о праве на наследство; этот документ можно получить у нотариуса или в мировом суде по гражданским делам. С этим документом в Управлении земельного реестра производится регистрация наследственного перехода, и недвижимость записывается на наследников на праве совместной собственности. Для раздела либо заключается договор о разделе, либо используется путь прекращения общей собственности. До оформления наследственного перехода совершать с недвижимостью сделки, например продажу, нельзя. При переходах на основании завещания сначала идёт процедура вскрытия завещания и приведения его в исполнение; подробнее — оформление в реестре при переходе по завещанию и порядок оформления в реестре при переходе по наследству.
Может ли один из сособственников воспрепятствовать продаже недвижимости в долевой собственности?
Сособственник может продать свою долю, не нуждаясь в согласии остальных сособственников; однако такая продажа порождает у остальных сособственников преимущественное право покупки, и это право реализуется в судебном порядке в установленный срок. Продажа же недвижимости целиком требует совместных действий сособственников; при недостижении согласия по иску о прекращении общей собственности недвижимость делится в натуре либо продаётся и делится между сособственниками.
Что будет с самостоятельными помещениями, приобретёнными третьими лицами, если договор строительства в обмен на квартиры расторгнут?
Решением Большой палаты по унификации судебной практики Кассационного суда (Yargıtay) от 16.05.2025, E.2024/1, K.2025/2 («Resmî Gazete» от 18.07.2025, № 32959) сложившаяся практика изменена. Если после передачи доли в земельном участке подрядчику и продажи подрядчиком доли или самостоятельного помещения третьим лицам договор расторгается с обратной силой, то доводы третьих лиц о том, что они добросовестно приобрели вещное право, полагаясь на реестр, теперь принимаются во внимание. Защита не является абсолютной: в отношении третьего лица, чья недобросовестность установлена, недвижимость может вернуться собственнику участка. Подробнее — влияние ипотеки, установленной из-за долга подрядчика, на собственника участка.
Как определяется адвокатское вознаграждение?
Адвокатское вознаграждение определяется письменным договором об оказании адвокатских услуг с учётом объёма поручения в рамках Закона об адвокатуре № 1136 и Тарифа минимальных ставок адвокатского вознаграждения (Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi). В силу закона вознаграждение не может быть установлено ниже Тарифа. Тариф учитывается лишь при исчислении минимального размера договорного вознаграждения.
Контакты
Köse Hukuk Bürosu · Av. Şükrü Köse · Muğla Barosu (Адвокатская палата Муглы)
- Адрес
- Akarca Mah. Şehit Nihat Oran Cad. No: 8 İç Kapı No: 4, 48300 Fethiye / Muğla
- Телефон
- 0538 317 68 48
- Электронная почта
- [email protected]
- Часы работы
- Будние дни 09.00 — 18.00
Правовое уведомление
- Сведения на этой странице носят общий информационный характер; они не являются юридическим заключением или консультацией.
- Каждое дело оценивается в его собственных обстоятельствах и по его документам; изложенные здесь пояснения не могут быть напрямую применены к конкретному спору.
- Общение, установленное через эту страницу, не порождает отношений представительства; отношения представительства возникают на основании письменного договора об оказании адвокатских услуг.
- Согласно Закону об адвокатуре № 1136 адвокатские услуги оказываются за плату.
